Stellungnahme des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V.

Berlin, 18.04.2016

Stellungnahme des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V. zum

Wohneigentumsrecht

hier: Kontoführung bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Wir vertreten den Standpunkt, dass die Nutzung von Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters sehr wohl Risiken für die Wohnungseigentümergemeinschaft beinhalten, denen aus unserer Erfahrung bisher nicht wirkungsvoll durch den Gesetzgeber begegnet wurde. Auch wenn durch diese Kontoführung per se kein grundsätzlicher Schaden für die Eigentümer zu unterstellen ist, besteht jedoch die Möglichkeit, die in ganz vereinzelten Fällen auch eingetreten sein mag.

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Die durch den Verband „Wohnen im Eigentum e.V.“ wiederholt geäußerten Forderungen sind zwar in der Sache selbst berechtigt, halten aber einer tiefer gehenden Betrachtung nicht Stand.

  • Das Wohnungseigentumsgesetz regelt eindeutig die Rechte der Wohnungseigentümer und deren Pflichten zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Fehlende Informations- und Auskunftsrechte bei den Geldinstituten gesetzlich einzufordern negiert völlig die rechtliche Stellung und die daraus resultierenden Möglichkeiten des Wohnungseigentümers und der Gemeinschaft. Dazu bedarf es keiner neuen gesetzlichen Regelung.
  • Der in seinen Rechten und Pflichten nicht informierte Wohnungseigentümer kann zu seinem Schutz darüber hinaus kein zusätzliches gesetzliches Sicherungsnetz erwarten und verlangen. Die Eigentümergemeinschaft wird auch kein neues Gesetz vollständig vor kriminellen Handlungen eines Verwalters schützen können. Entscheidender ist nach unserer Auffassung, dass der Kreis der Verwalter auf die eingeschränkt wird, die die Befähigung und menschliche Reife nachweisen. Ein Verwalter muss seiner Pflicht nachkommen, der Gemeinschaft als ein beratender, fachlich versierter Vertragspartner zu Seite zu stehen. Dazu sind nun endlich die viel zu lange diskutierten gesetzlichen Voraussetzungen zu verabschieden, um den ausschließlich nach anerkannten Richtlinien ausgebildete und zertifizierte Verwalter zu zulassen. Für die Zertifizierung ist dann auch ein entsprechender Versicherungsnachweis des Verwalters (u.a. Vermögensschadenshaftpflicht) nachzuweisen, der die Gemeinschaft vor einem wirtschaftlichen Schaden bewahrt.
  • Es gibt mehrere Grundsatzurteile, die das offene, auf den Namen des Verwalters laufende, Treuhandkonto als nicht ordnungsgemäße Verwaltung ablehnen und ausschließlich die Kontoführung auf den Namen der Gemeinschaft zulassen, so:

BGH, Urteil vom 02.06.2005 Az. V ZB 32/05   

Die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder darf künftig nur noch auf dem eigenen Konto der Gemeinschaft erfolgen. Ein auf den Namen des Verwalters geführtes Treuhandkonto ist nicht mehr zulässig, da es die Interessen der Eigentümergemeinschaft nicht hinreichend absichere.

LG Frankfurt (O), Urteil vom 14.7.2014 Az. 16 S 46/14

„Die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind auf Bankkonten zu verwahren, deren Inhaber die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die Verwalterin wird angewiesen, unverzüglich entsprechende Konten anzulegen oder die vorhandenen Bankkonten umstellen zu lassen.“

Die Führung der Konten einer Eigentümergemeinschaft nicht auf deren Namen, sondern auf den Namen des Verwalters entspricht regelmäßig nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 (3) WEG. Nach § 27 (5) WEG ist der Verwalter verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft von seinem Vermögen gesondert zu verwalten. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften ist die Einrichtung eines Kontos auf den Namen der Gemeinschaft erforderlich.

  • Von uns geführte Gespräche mit mehreren Geldinstituten belegen, dass diese Rechtsgrundlagen dort sehr wohl bekannt sind. Am Beispiel der Hausbank München, die nach eigenen Angaben weit über 20.000 WEG- Konten im Bestand hält, und in Ihrem Haus wegen dem Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung kein Treuhandkonten für WEG anbietet, ist eine sichere Kontoführung für Wohnungseigentümergemeinschaften darstellbar.

-      Der Kontoinhaber Wohnungseigentümergemeinschaft führt ein WEG Eigenkonto, auch als offenes Fremdgeldkonto bezeichnet

-      Der bestellte Verwalter erhält eine Vollmacht

-      Versand der Kontoauszüge an den Verwalter

-      Auf Wunsch wird ein Duplikat des Kontoauszuges an einen weiteren Eigentümer (z.B. Beiratsmitglied) gesandt, oder für den Beirat ein direkter Online Zugang zur Kontenansicht aktiviert.

-      Es besteht die Möglichkeit den täglich verfügbaren Betrag für Überweisungen zu beschränken, und im Ausnahmefall dieses Limit nach schriftlicher Beantragung temporär anzupassen. 

-      Zur Anlage des Kontos ist eine aktuelle Eigentümerliste inklusive der Adressen, und der Nachweis der Verwalterbestellung notwendig.

Eigentümer tragen eine persönliche Verantwortung Ihr Eigentum zu schützen und zu bewahren. Der zur Verfügung stehende gesetzliche Rahmen ist ausreichend. Den Geldinstituten steht die Möglichkeit offen, den Zugriff auf das Vermögen der Gemeinschaft auf die berechtigten Personen zu begrenzen.

Unabhängig davon ist sehr schnell durch den Gesetzgeber dafür zu sorgen, dass ausschließlich ein qualifizierter Verwalter als Vertrauensperson und Vertragspartner der Gemeinschaft tätig werden darf.

Lothar Blaschke

Vorsitzender VDWE e.V.

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10.11.2016 Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter - 1. Lesung Deutscher Bundestag

Am 10. November hat zur sehr späten Stunde (23:22 Uhr) der Bundestag den von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter (18/10190) von Wohnungseigentum in erster Lesung zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Wirtschaft und Energie überwiesen. Ebenfalls zur ersten Beratung aufgerufen wird ein Antrag von Bündnis 90/Die Grünen (18/8084), das Wohneigentumsrecht umfassend zur reformieren und zu modernisieren. Danach soll die Bundesregierung ein Wohnungseigentumsgesetz vorlegen, das die Verbraucherrechte von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften festschreibt. Neuregelungen wollen die Grünen auch für die Verwaltung der Finanzen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Weitere Forderungen beziehen sich darauf,Fügen Sie hier den Anreißertext ein.

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 Umbaumaßnahmen und Sanierungen zu fördern, die Möglichkeiten außergerichtlicher Streitbeilegung zu stärken und Qualifizierungsnachweise für Immobilienmakler und Verwalter festzuschreiben

1.11.2016 Keine Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung bei Auszug erforderlich

"Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften", das der Bundestag beschlossen und dem der Bundesrat am 23.9.2016 zugestimmt hat. Das Gesetz tritt zum 1.11.2016 in Kraft.

31.8.2016 - Kabinett beschließt Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Lange hat es gedauert, viel zu lange. Und noch immer ist es nicht in Sack und Tüte, dass ein Wohnungsverwalter seine Eignung für diesen Beruf nachweisen muss. Aber ein entscheidender Schritt ist getan, nun soll doch noch die Vereinbarung aus dem  Koalitionsvertrag:  "Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern"

mit einem Gesetzestext geregelt werden. Höchste Zeit, denn die nächste Bundestagswahl steht ja bereits vor der Tür. In der PRESSEMITTEILUNG des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie heißt es:

„In Umsetzung des Koalitionsvertrages hat die Bundesregierung am 31. August 2016 einen Gesetzesentwurf beschlossen, wonach für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter neue und qualitätssichernde Berufszulassungsregelungen geschaffen werden sollen:

  • Für Immobilienmakler werden die Erlaubnisvoraussetzungen verschärft indem zusätzlich ein Sachkundenachweis verlangt wird. Für Wohnungseigentumsverwalter wird erstmals eine Erlaubnispflicht in der Gewerbeordnung eingeführt. Für die Erlaubniserteilung müssen Wohnungseigentumsverwalter künftig ebenfalls einen Sachkundenachweis vorlegen sowie darüber hinaus eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.
  • Durch die Einführung eines Sachkundenachweises wird die Qualität der Dienstleistung von Immobilienmaklern und Wohnungseigentumsverwaltern verbessert und damit der Verbraucherschutz gestärkt. Bei den Wohnungseigentumsverwaltern soll der Sachkundenachweis zudem einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien leisten.
  • Durch die Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung werden Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden geschützt werden, die durch die fehlerhafte Berufsausübung von Wohnungseigentumsverwaltern entstehen können.“

Insbesondere die so genannte „ Alte-Hasen-Regelung“ (Befreiung der  WEG-Verwalter von der Sachkundprüfung, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbstständig tätig sind), und die zu kurz gegriffene Versicherungspflicht (Betriebshaftpflichtversicherung und die Vertrauensschadenversicherung gehören zwingend dazu) sind nachbesserungswürdig. Der VDWE fordert auch eine Qualifizierungspflicht für jeden Wohnungsverwalter. Ohne regelmäßige Weiterbildung ist keine ordentliche Verwaltertätigkeit gesichert.

Wann mit der Einführung der Neuregelung zu rechnen ist schwer vorauszusagen. Das Gesetz muss zuerst verkündet und dann mit einer Rechtsverordnung untersetzt werden. Spätestens Anfang 2018 dürfte die neue Zulassungs-Regelung dann in Kraft treten, meinen einige Experten.  

Den Gesetzentwurf zur Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter finden Sie hier (PDF: 108 KB).

Lothar Blaschke

Vorsitzender des VDWE e.V.

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