Wohnraummiete: Kündigung wegen beabsichtigtem Verkauf eines 1-Familienhauses

Geht das denn? Der allgemeine Grundsatz lautet doch „Kauf bricht nicht Miete“. Ja, meint das AG Dachau, in seinem Urteil v. 10.05.24, Az. 4 C 240/22

Bei einer Interessenabwägung kann im Einzelfall wegen „Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ eine Kündigung des Mieters gerechtfertigt sein.

Dahinter verbirgt sich schlicht der Wertverlust einer vermieteten Immobilie bei einem Verkauf. Was ist hinnehmbar, was rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses?

Das AG Dachau spricht von einer Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15 % bis 20 % anzusetzen ist. Dabei sind die Vermögensverhältnisse des Verkäufers unerheblich, da der Nachteil – bezogen auf das konkrete Objekt – für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter.

Im konkreten Fall hat der Sachverständige einen Mindererlös von 432.000,00 Euro errechnet, mithin ca. 26,77 %, was in der Tat nach obiger Darlegung als erheblich anzusehen ist.

Der Kläger hat vorliegend gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 24.02.2022 unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum 30.11.2022 wirksam beendet worden ist.

Insoweit besteht jedenfalls nunmehr auch ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers, da die Beklagten das streitgegenständliche Mietobjekt zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30.11.2022 nicht geräumt haben.

Die beklagten Mieter haben keinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und auch nicht näher dargelegt, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet.  Sie haben auch nicht ausreichend substantiiert vorgetragen, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Nach alledem ist die Räumungsklage begründet.

Den Beklagten ist allerdings gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 zu gewähren. Im Hinblick auf die Räumungsfrist sind die beiderseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits längere Zeit besteht und den Beklagten insoweit angemessene Zeit einzuräumen ist, eine vergleichbare angemessene Ersatzwohnung zu suchen. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Kündigung mittlerweile bereits längere Zeit zurückliegt. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls hält das Gericht daher eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 für erforderlich, aber auch ausreichend.