Themenübersicht

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  • Gesetz zu Balkonsolaranlagen und Videokonferenzen tritt am 17.10.2024 in Kraft

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  • Fortbildungsnachweis für WEG-Verwalter

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  • Legionellen – Dreijährige Prüffristen nicht versäumen

Herbst und Winter-nicht nur das Wetter kann ungemütlich werden

Laubfegen und Winterdienst: originären Pflichten der Wohnungseigentümer

Jedem Eigentümer muss klar sein, dass es wenig hilft, nur über den Hausmeister oder den beauftragten Dienstleister zu schimpfen, wenn es im Sauseschritt fast zu Boden geht. Rutschige Blätter, Schnee oder gar Eis auf dem Gehweg, Hauseingang oder sonstigen Grundstücksflächen können zur Gefahr für jedermann werden.

Die Pflicht, Gefahren, die von Gebäuden oder Grund und Boden ausgehen, zu vermeiden, liegt zuallererst beim Eigentümer. Denn die Verkehrssicherungspflicht trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die dafür sorgen muss, dass kein Besucher, Bewohner oder Passant auf dem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt. Das schließt in vielen Fällen auch die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück ein, da Städte und Gemeinden die Kehr- und Räumpflicht häufig durch eine Satzung auf die Anlieger übertragen.

Die Verantwortung ist klar geregelt, aber wer greift zum Besen, Schaufel oder übernimmt sogar in den frühen Morgenstunden das Streuen?

■      Kein Miteigentümer kann zum Laubfegen und Winterdienst verpflichtet werden.

Nur bei Freiwilligkeit kann das einem oder mehreren Wohnungseigentümern, oft im Rotationsprinzip, übertragen werden. Alternativ, und häufig die Regel, wird mit einem Mehrheitsbeschluss ein Hausmeisterservice oder sonstiges Unternehmen mit diesen Leistungen betraut. Im Schadensfall haftet immer zuallererst der Eigentümer, also die GdWE. Sie muss nachweisen, an wen der Auftrag, mit welchen Anforderungen, vergeben wurde. Das allein reicht allerdings nicht aus, um von einer Pflichtverletzung freigesprochen zu werden.

■      Wie sehen das die Gerichte?

Die Anforderungen liegen höher. Aus einem Urteil des LG Köln (Urteil v. 18.12.23, Az. 15 O 169/23):

Beauftragt ein Grundstückseigentümer einen Dienstleister mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht, bleibt er dennoch zur Kontrolle und Überwachung verpflichtet. Zwar darf man sich als Auftraggeber grundsätzlich darauf verlassen, dass der Dienstleister seine Arbeit verrichtet und muss daher nicht alle Details überprüfen, solange es keinen konkreten Anhaltspunkt für ein Fehlverhalten gibt.

Auch bei Abschluss eines Dienstleistungsvertrages sind Sie im Schadensfall nicht völlig von der Verkehrssicherungspflicht befreit. Sie müssen kontrollieren, ob der Dienstleister seine Arbeit auch verrichtet und bei drohender Gefahr selbst handelt.

■      Auch die Verwaltung ist nur bedingt schuldfähig

Mit dem WEMoG handelt die Verwaltung nur noch als gesetzlicher Vertreter der GdWE, also als ausführendes Organ, das deren Pflichten erfüllt. Seit dem 01.12.2020 kann die Gemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf ihre Verwaltung abwälzen. Die GdWE haftet immer selbst für Pflichtverletzungen ihres Organs gegenüber Dritten. Das schließt allerdings mögliche Regressforderungen nicht aus. 

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