Mietpreisbremse ist und bleibt (wie lange noch?) verfassungsgemäß

Symbolbild Rechtssprechung

Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020

Jedem Vermieter, der in den Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ die Mietpreisbremse daran hindert, den Marktentwicklungen Rechnung zu tragen, erteilt der BGH eine Lektion.

Die gesetzliche Miethöhenregulierung sei alternativlos, um der Bevölkerung den Zugang zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern.

„Sie genügt auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden verlängerten Fassung den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbesondere verstoßen sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erweisen sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes gerechtfertigt ist.“

„Das Regelungskonzept …. trägt auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. Insbesondere kann trotz der fortschreitenden Geltungsdauer nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter erzielbare Wiedervermietungsmiete einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufweisen würde.“

Zumindest diese Feststellung des BGH hat wohl ein Alleinstellungsmerkmal, zumindest für Berlin.

Die aktuelle Studie der Empirica AG analysiert eine hohe Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. In Berlin betrugen die durchschnittlichen Bestandsmieten laut Empirica im Jahr 2023 bei 11,40 Euro (2023) pro Quadratmeter. Die Neuvertragsmieten haben bereits die 20-Euro-Grenze überschritten.

Die bundesgesetzliche Regelung ist bis zum 31.12.2025 befristet. Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse bereits im 1. Halbjahr 2025 ausläuft, wie in Berlin, wollen diese bis Ende 2025 verlängern. Überdies kann keine Landesregierung neue Regelungen erlassen, da es hierfür keine bundesgesetzliche Grundlage gibt (BGH, Urteil v. 19.12.2024, Az. VIII ZR 16/23).

Das Bundeskabinett hat am 11.12.2024 (nun ohne die FDP, und stark abweichend vom ursprünglichen Referentenentwurf des früheren FDP-Bundesjustizministers Marco Buschmann) einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 beschlossen. Die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) fordert, den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse auf Wohnungen auszudehnen, die nach dem 1.10.2014 und bis zum 1.10.2019 erstmals genutzt und vermietet werden.

Auch wenn es unwahrscheinlich ist, dass vor dem 23. Februar 2025 eine Mehrheitsentscheidung zum Entwurf vorliegt, sei abschließend auf die nachfolgende Aussage des obersten Gerichts hingewiesen:

„Die Verlängerung der Geltung der Vorschriften zur Mietpreisbremse wahrt zudem die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere konnten Vermieter nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführten Regelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der jeweiligen Landesverordnung entfallen und damit künftig Neuabschlüsse von Mietverträgen beziehungsweise künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen einer gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden.“

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