Haftung für Schäden wegen unterlassener Instandsetzung, wer trägt die Verantwortung?
Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, können einzelne Wohnungseigentümer keine Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters direkt gegen diese geltend machen. Solche Ansprüche bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Vertragspartner des Verwalters.
Die Rechtslage hat sich mit dem WEMoG geändert. Früher konnte der Verwaltervertrag unter Umständen Schutzwirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer entfalten. Seit der Reform konzentrieren sich Haftungsansprüche jedoch auf die GdWE, da diese die Verantwortung für ordnungsgemäße Verwaltung trägt und Vertragspartner der Verwaltung ist.
Der Fall:
Das Landgericht München habe sich in seinem Urteil vom 14.03.2024 (Az. 1 S 8212/23 WEG) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentümer und Verwalter für Schäden durch unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen haften. Die Mängel wurden in einem selbstständigen Beweisverfahren festgestellt und bestätigt.
Der Fall wirft ein Licht auf die Abgrenzung von Verantwortlichkeiten und die Rolle des Verwalters in einer Eigentümergemeinschaft.
Die Klage:
Ein Sondereigentümer klagte gegen die übrigen Wohnungseigentümer sowie die Eigentümergemeinschaft auf:
- Beschlussersetzung zu Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und seinem Sondereigentum
- Ersatz von Mietausfallschäden
- Erstattung außergerichtlicher Sachverständigenkosten sowie Kosten aufgrund neuer Vermietungen. Die Klage wurde in erster Instanz abgewiesen, woraufhin der Sondereigentümer Berufung eingelegt wurde
Das Urteil:
Wohnungsinhaber müssen nur dann haften, wenn sie trotz Kenntnis der Schädigung des Gemeinschaftseigentums einer Instandsetzung nicht zustimmen.
Begründung des Gerichts:
Das Gericht stellte im konkreten Fall klar, dass eine Haftung der Wohnungseigentümer für Schäden durch verweigerte Instandsetzungsmaßnahmen nur dann gegeben ist, wenn:
- Die Eigentümer sind umfassend und deutlich über den Reparaturbedarf sowie die möglichen Auswirkungen auf das Gemeinschafts- und Sondereigentum informiert.
- Hinreichende Informationen über den Instandsetzungsbedarf vorliegen
Erkenntnis:
- Die Verwaltung kann nur (rechtzeitig) Entscheidungen zu Erhaltungsmaßnahmen herbeiführen, wenn sie ihrer Kontrollpflicht gerecht wird. Zyklische Begehungen, gemeinsam mit Beirat und/oder interessierten Eigentümern.
- Entscheidungsvorschläge zur Beschlussfassung vorbereiten, bei Notwendigkeit, mit fachkompetenter Unterstützung, und Darstellung der zur Entscheidung stehenden Alternativen.
- Exakte Dokumentation der Beschlussfassung in der Niederschrift. Denn Wohnungseigentümer haften für Schäden durch verweigerte Instandsetzungsmaßnahmen nur, wenn sie nicht für die Maßnahme gestimmt, sich enthalten oder nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Dieser Nachweis ist allein mithilfe der Beschlusssammlung nicht zu erbringen.