Kein Direktanspruch des Einzelnen gegen den Verwalter
Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, können einzelne Wohnungseigentümer keine Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters direkt gegen diese geltend machen. Solche Ansprüche bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Vertragspartner des Verwalters.
Die Rechtslage hat sich mit dem WEMoG geändert. Früher konnte der Verwaltervertrag unter Umständen Schutzwirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer entfalten. Seit der Reform konzentrieren sich Haftungsansprüche jedoch auf die GdWE, da diese die Verantwortung für ordnungsgemäße Verwaltung trägt und Vertragspartner der Verwaltung ist.
Der Fall:
Ein Anwalt, der Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ist, klagte gegen den Verwalter wegen verzögerter Auszahlung eines Schadenersatzes nach einem Wasserschaden. Die Gebäudeversicherung hat den Schaden anerkannt und die Leistung erbracht. Der Anspruch des Klägers bestand also tatsächlich, trotzdem scheiterte der Kläger.
Das Urteil:
Die Klage wurde abgewiesen, da kein direkter Vertrags- oder Haftungsanspruch des Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung bestand.
Begründung des Gerichts:
Der BGH argumentierte, dass die Haftung seit der Reform bei der Gemeinschaft liege und der Verwaltungsvertrag keine drittschützende Wirkung mehr zugunsten einzelner Eigentümer entfaltet.
Erkenntnis:
Das Urteil verdeutlicht die Auffassung des BGH, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter rechtlich nicht durchsetzbar sei. Er kann den Verwalter auf diesem Weg nicht in Regress nehmen, obwohl er Anspruch auf die bereitgestellten Gelder hat. Wenn dem trotz § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG so ist, kann man den Frust des Klägers, ob des Urteils nachvollziehen. Bei Pflichtverletzungen des Verwalters ist der Einzelne gezwungen, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verklagen. Diese hat dann im zweiten Schritt die Möglichkeit, den Schadensersatzbetrag und die Prozesskosten durch Regress bei der Verwaltung zurückzuholen.
Rechtlich sauber hergeleitet, aber völlig praxisfremd. Solange man keine rechtskonforme, aber praktikable Lösung findet, wird es leider kein Einzelfall bleiben.