Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entscheiden die Eigentümer einer Gemeinschaft über wichtige Angelegenheiten per Mehrheitsbeschluss. Dabei sind nur diejenigen stimmberechtigt, die an der Versammlung teilnehmen oder sich durch eine Vollmacht vertreten lassen.
Rechtsgrundlage zur Beschlussfassung (§ 25 WEMoG)
- Beschlüsse werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
- Jeder Wohnungseigentümer verfügt grundsätzlich über eine Stimme. Falls eine Einheit mehreren Personen gehört, muss das Stimmrecht einheitlich ausgeübt werden.
Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch von diesem Kopfstimmrecht abweichen und andere Stimmrechtsprinzipien festlegen. Neben dem Kopfstimmrecht kommen häufig folgende Varianten zum Einsatz:
- Kopfstimmrecht: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Wohneinheiten. Besitzt Eigentümer K drei Wohnungen, bleibt es dennoch bei einer Stimme.
- Objektstimmrecht: Jede Einheit erhält eine Stimme. Eigentümer K hätte somit drei Stimmen.
- Wertprinzip: Die Stimmkraft richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (MEA), die in der Teilungserklärung definiert sind.
Es gibt keine Verpflichtung, alle Beschlüsse nach demselben Stimmrecht zu fassen. In der Praxis werden etwa die Wahl des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats oft nach dem Kopfstimmrecht entschieden, während finanzielle Regelungen dem Wertprinzip folgen.
Änderung der Kostenverteilung – was ist erlaubt?
Die Kostenverteilung ist Teil der Gemeinschaftsordnung und damit ein Bestandteil der Teilungserklärung sowie des Kaufvertrags. Dennoch kann die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss eine neue Kostenverteilung beschließen – allerdings nur innerhalb gewisser Grenzen.
Die Rechtsprechung zeigt anhand konkreter Beispiele, wo eine Änderung zulässig ist und wo nicht:
1. Sanierung eines Garagendachs – Wer muss zahlen?
Eine Wohnungseigentümerin sollte sich an den Kosten für die Sanierung eines Garagendachs beteiligen, obwohl sie keinen Stellplatz besitzt. Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, die Kosten anteilig auf alle Eigentümer gemäß ihren Miteigentumsanteilen umzulegen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jedoch, dass eine solche Änderung einen sachlichen Grund erfordert. Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, alle Eigentümer gleichermaßen zu belasten, wenn nicht alle das betroffene Objekt nutzen können. Dies gilt insbesondere für Wohnanlagen mit unterschiedlichen Gebäudeteilen.
📌 Urteil: Ein Eigentümer ohne Stellplatz darf grundsätzlich nicht an den Kosten für die Tiefgarage beteiligt werden. (BGH-Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23)
2. Kostenverteilung für Doppelparker – ein Sonderfall
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschloss, dass künftige Kosten für Sanierung, Reparatur und Modernisierung von Doppelparkern ausschließlich von deren Eigentümern getragen werden sollen. Zuvor wurden diese Kosten anteilig auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit dieses Beschlusses:
- Laut § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann eine Änderung der Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss erfolgen – selbst wenn einzelne Eigentümer dadurch komplett von den Kosten befreit werden.
- Die neue Regelung ist nicht willkürlich, sondern entspricht dem Verursachungs- und Nutzungsprinzip.
📌 Urteil: Die Änderung der Umlage ist zulässig, da sie sachlich begründet ist. (BGH-Urteil vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23)
3. Anpassung der Betriebskostenverteilung und des Schlüssels für die Erhaltungsrücklage
Eine Wohnanlage umfasst sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten und Stellplätze. Laut Teilungserklärung sollten öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen getragen werden, während die Heizkosten nach beheizter Fläche verteilt wurden.
Die Eigentümergemeinschaft stellte fest, dass Gewerbeeinheiten unverhältnismäßig bevorzugt wurden, da sie gemessen an ihrer Fläche nur einen Bruchteil der Kosten tragen mussten. Daher wurde beschlossen, die Kosten künftig nach beheizbarer Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Erhaltungsrücklage anzuwenden.
Der BGH bestätigte diese Entscheidung, da die bisherige Verteilung eine ungerechtfertigte Bevorzugung der Gewerbeeinheiten darstellte.
📌 Urteil: Eine Neuregelung ist zulässig, wenn eine vorherige Privilegierung ohne sachlichen Grund bestand. (BGH-Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23)
Fazit
Die Änderung der Kostenverteilung ist grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss möglich, sofern sie einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Besonders wichtig sind dabei sachliche Gründe, die das Verursacher- und Nutzungsprinzip berücksichtigen. Die Rechtsprechung setzt hierbei klare Grenzen: Willkürliche oder ungerechtfertigte Belastungen einzelner Eigentümer sind nicht zulässig.