Einfacher Mehrheitsbeschluss lässt faktisch Sondernutzungsrecht enstehen
Sondernutzungsrecht beinhaltet die Befugnis eines Wohnungseigentümers, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und andere Miteigentümer von der Nutzung auszuschließen.
Sondernutzungsrechte werden in der Regel bereits in der Teilungserklärung begründet. Dort wird die jeweilige Fläche genau bezeichnet und einem Wohnungseigentümer zugeordnet.
Eine nachträgliche Begründung ist nur durch einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Diese Vereinbarung muss notariell beurkundet werden.
Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus, da allen anderen Eigentümern ihr Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum entzogen wird, so die bisherige Gesetzgebung und Rechtsprechung.
Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEG oder WEMoG) kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums nur von einzelnen genutzt werden dürfen. Das Eigentum an diesen Flächen bleibt zwar bei der Gemeinschaft, aber die Nutzung wird eingeschränkt.
Nach § 20 Abs. 1 (3) WEG können einem Eigentümer bauliche Veränderungen erlaubt werden, wenn er dadurch das geordnete Zusammenleben nicht stört und die Kosten selbst übernimmt.
Beispiel: Die Grünfläche gehört rechtlich allen Eigentümern gemeinsam. Stimmt die Mehrheit dem Beschlussantrag eines Eigentümers zu, einen Teil der Fläche als Garten herzurichten, darf der antragstellende Eigentümer dort auf eigene Kosten einen Garten errichten.
Da dies außerhalb von Instandhaltung/Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums einzuordnen ist, gelten die gesetzlichen Vorschriften nach § 20 WEG.
§ 21 Abs. 1 bis 3 WEG ordnen jeweils ausdrücklich an, dass denjenigen Wohnungseigentümern, welche die Kosten für eine bauliche Veränderung zu tragen haben, die alleinige Nutzung daran zusteht, worunter auch das Alleingebrauchsrecht zu verstehen ist.
Auf diese Weise kann über diese gesetzlichen Regelungen zu den Kosten und Nutzungen als Folge des Beschlusses gem. § 20 Abs. 1 WEG außerhalb des Grundbuchs faktisch ein gesetzliches Sondernutzungsrecht einzelner oder ein Gruppensondernutzungsrecht mehrerer Wohnungseigentümer entstehen.
Siehe auch: BGH-Urteil vom 19.07.2024, Az V ZR 226/23