Erforderlichen Instandhaltungsbeschluss negieren kann teuer werden
Wasser im Keller, eine stellenweise nasse Außenwand, die eine Schimmelgefahr hervorruft, oder das undichte Dach sind oft gehörte Argumente einzelner Wohnungseigentümer, die schnelle Abhilfe fordern.
Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ihm obliegt eine Kontrollpflicht hinsichtlich des Zustandes des Gemeinschaftseigentums und eine Pflicht zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie zur Herbeiführung einer sachgerechten Beschlussfassung.
Bis auf die Behebung von Bagatellschäden wird die Verwaltung zunächst die Beauftragung eines Sachverständigen beschließen lassen. Über das selbstständige Beweisverfahren und dessen Ergebnis werden die Eigentümer informiert.
Wer haftet, wenn aus den unterschiedlichsten Gründen der Instandsetzungsbeschluss keine Mehrheit erlangt?
Für Schäden, welche aufgrund der Verweigerung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft eingetreten sind, haften nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur diejenigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Abstimmung über die Durchführung einer erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt haben, sich enthalten haben oder an der Eigentümerversammlung gar nicht teilgenommen haben (BGH Urt. v. 17.10.2014 – V ZR 9/14, ZWE 2015, 88).
Allerdings haben die Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich auch nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind.