Kontroll- und Überwachungspflicht verbleiben bei Vergabe an einen Dienstleister beim Eigentümer (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/079)
- Ab wann besteht eigentlich eine Räum- und Streupflicht?
Die Gerichte sind sich in ihrer Urteilsfindung einig, bereits eine ernsthafte, wahrscheinlich fortbestehende, lokale Glätte reiche aus, um die Verkehrssicherungspflicht zu aktivieren, so auch das Kammergericht Berlin in seinem Urteil vom 06.12.2022 (Aktenzeichen 21 U 56/22).
Einschränkend wird darauf verwiesen, dass eine örtlich auftretende Glättegefahr, die eine Streupflicht auslöst, in aller Regel keine sofortige Reaktion des Verpflichteten verlangt, sondern dass diesem eine den Umständen angemessene Reaktionszeit zuzubilligen ist (BGH, Urteil vom 12. Juni 2012, VI ZR 138/11).
Was ist „angemessen“? Laut o. g. Urteil des Kammergerichts Berlin trat in diesem Fall die Glätte spätestens gegen 9.00 Uhr auf, weshalb die Verantwortlichen dies vor 10.00 Uhr bemerken und spätestens gegen 10.00 Uhr hätten streuen müssen.
- Generelle Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers
Ob Einzeleigentümer, Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder selbst ein nicht vor Ort anwesender Vermieter haftet für einen Glatteisunfall, auch wenn ein Winterdienst beauftragt war. Man darf sich als Auftraggeber grundsätzlich darauf verlassen, dass der Dienstleister seine Arbeit verrichtet, und muss daher nicht alle Details überprüfen, solange es keinen konkreten Anhaltspunkt für ein Fehlverhalten gibt. Aber auch dem Verunfallten kann ein Mitverschulden (§ 254 BGB) angelastet werden, wenn der Verletzte vor seinem Sturz die Glatteisstelle erkannt hat und ihr hätte ausweichen können.
- Ist es möglich, einer Winterdienstfirma bei schlecht ausgeführtem Winterdienst die Zahlungen zu kürzen oder Geld zurückzuverlangen?
Der Bundesgerichtshof hat bereits 2013 entschieden (BGH, Urteil vom 06.06.2013, Az. VII ZR 355/12), dass es sich bei dem Winterdienstvertrag um einen Werkvertrag handelt. Der Vertragsgegenstand sei die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und Eisglätte. Der Werkerfolg bestehe maßgeblich darin, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird, ohne dass der Besteller jedes Einsatzergebnis billigen soll.
Sofern der Unternehmer seine vertragliche Verpflichtung unvollständig erfüllt habe, sei das geschuldete Werk mangelhaft. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung sei entbehrlich. Die Vergütung könne entsprechend gemindert werden (§ 638 BGB).
• Winterdienst in Eigenregie
In kleinen WEGs ist es durchaus üblich, den Winterdienst in Eigenregie zu organisieren. Das setzt jedoch die Freiwilligkeit voraus. Gegen den Willen eines Eigentümers ist diese kostensparende Variante nicht durchsetzbar. Das trifft gleichfalls auf die Hausreinigung zu. Der BGH entschied 2012, dass eine WEG einen Eigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss zum Schneeschaufeln verpflichten kann (BGH, 9.3.2012, V ZR 161/11).
• Auch Vermieter haftet bei Glatteisunfall
Unabhängig davon, ob Mitglied einer Eigentümergemeinschaft oder Alleineigentümer, bei Beauftragung eines Dienstleisters haftet auch ein Vermieter nach § 278 BGB für deren Verschulden, wenn er seiner Überwachungs- und Kontrollpflicht nicht nachgekommen ist. Da er selbst als Vermieter regelmäßig nicht vor Ort ist, kann die Kontrollpflicht nur bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegen, nur sie ist auch Vertragspartner des Dienstleisters (BGB, 6.8.25-VIII ZR 250/23).
Auch der Alleineigentümer wird von der Kontrollpflicht nicht ausgenommen, es sei denn, er hat vertraglich etwas Anderes mit seinem Mieter vereinbart. Dazu wird dringend geraten. Der Mietvertrag kann in einer Anlage die Pflichten zur Reinigung und den Winterdienst vollständig auf den Mieter übertragen. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist es sinnvoll und zweckmäßig über die Reinigungs-, Räum- und Streupflichten hinaus, etwa Zusatzvereinbarungen zu treffen, die den Mieter verpflichten, erforderliche Arbeitsgeräte und das Streumaterial auf eigene Kosten und bei eigener Verhinderung (Urlaub, Krankheit…) auf eigene Kosten eine zuverlässige Ersatzkraft zu stellen.