Anmerkung zum BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23)
BGH-Urteil 2026: Kein Profit mit der Untermiete – Was Vermieter jetzt wissen müssen
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) stärkt die Rechte von Vermietern deutlich: Mieter haben keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, wenn sie beabsichtigen, daraus einen finanziellen Gewinn zu schlagen.
Früher war die Untervermietung für Vermieter oft eine rechtliche Grauzone. Doch das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) schafft nun endlich Klarheit: Wer als Mieter seine Wohnung untervermietet, um damit Kasse zu machen, riskiert die fristlose Kündigung.
In diesem Beitrag erfahren Sie, warum dieses Urteil ein Meilenstein für das Eigentumsrecht ist und wie Sie mit unserer Checkliste und dem Musterschreiben Ihre Interessen rechtssicher schützen.
Das Urteil: Die Wohnung ist kein Renditeobjekt für Mieter
Im konkreten Fall vermietete ein Mieter in Berlin seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts weiter. Während er selbst nur 460 EUR Nettokaltmiete zahlte, verlangte er von seinen Untermietern stolze 962 EUR. Der BGH machte diesem Geschäftsmodell nun ein Ende.
Praxis-Leitfaden: So prüfen Sie Untervermietungsanfragen
Wenn Ihr Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung beantragt, müssen Sie nicht mehr „blind“ zustimmen. Gehen Sie methodisch vor:
1. Die Gewinn-Prüfung (neu nach BGH 2026)
Fordern Sie volle Transparenz über die finanziellen Konditionen. Ist die Untermiete (anteilig) höher als die Hauptmiete, die der Mieter an Sie zahlt? Achten Sie besonders auf überzogene „Möblierungszuschläge“, die oft nur dazu dienen, Gewinne zu tarnen.
2. Ablehnungsgründe identifizieren
Sie können die Erlaubnis verweigern, wenn:
Der Untermieter für Sie als Vermieter unzumutbar ist (z. B. wegen bekannter Störungen des Hausfriedens).
Der Mieter einen Gewinn erzielt.
Die Wohnung würde durch die Untervermietung übermäßig belegt werden.
Praxis-Leitfaden: So prüfen Sie Untervermietungsanfragen/Musterschreiben: Auskunftsverlangen zur Untermiete/Checkliste für eine rechtssichere Abmahnung:
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Nutzen Sie diese Vorlage, um Klarheit über die Absichten Ihres Mieters zu gewinnen. Ohne diese Informationen können Sie das „berechtigte Interesse“ nicht prüfen.
Betreff: Ihr Antrag auf Untervermietungserlaubnis – Prüfung der Voraussetzungen
Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name des Mieters],
um Ihren Antrag auf Untervermietung prüfen zu können, bin ich gemäß der aktuellen BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23) gehalten, das Vorliegen eines berechtigten Interesses festzustellen. Ein solches Interesse liegt nur vor, wenn die Untervermietung der Kostendeckung dient, nicht aber der Gewinnerzielung.
Bitte beantworten Sie mir daher bis zum [Datum] folgende Fragen:
- Welche monatliche Nettokaltmiete und welche Nebenkosten werden mit dem Untermieter vereinbart?
- Ist in diesem Betrag ein Entgelt für Mobiliar enthalten? Wenn ja, in welcher Höhe?
- Für welchen Zeitraum ist die Untervermietung geplant?
Sobald mir diese Informationen vollständig vorliegen, werde ich über Ihren Antrag entscheiden.
Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]
Wenn der Mieter heimlich untervermietet: Ihr 3-Stufen-Plan
Sollten Sie feststellen, dass ein Mieter bereits ohne Erlaubnis oder gewinnbringend untervermietet, handeln Sie sofort:
Kündigung: Bleibt die Reaktion aus oder wird die Gewinnabsicht offensichtlich, ist der Weg für eine Kündigung frei.
Beweissicherung: Dokumentieren Sie fremde Namen am Briefkasten oder Inserate auf Portalen (Airbnb etc.).
Abmahnung: Fordern Sie den Mieter schriftlich auf, die unberechtigte Nutzung zu beenden.
Checkliste für eine rechtssichere Abmahnung:
- Schriftform: Per Einwurf-Einschreiben versenden.
- Konkrete Rüge: Benennen Sie die unberechtigten Personen oder das Inserat genau.
- Fristsetzung: Geben Sie dem Mieter ca. 14 Tage Zeit zur Beendigung.
- Kündigungsandrohung: Erklären Sie deutlich, dass bei Zuwiderhandlung die (fristlose) Kündigung erfolgt.
- BGH-Referenz: Erwähnen Sie das Urteil VIII ZR 228/23, um die Ernsthaftigkeit zu unterstreichen.
Fazit für Vermieter: Das neue Urteil ist ein Sieg für die Gerechtigkeit am Wohnungsmarkt. Es schützt nicht nur Ihr Eigentum vor kommerzieller Ausbeutung durch Dritte, sondern indirekt auch Untermieter vor überhöhten Preisen.
Haben Sie Fragen zu einem aktuellen Fall oder benötigen Sie Unterstützung bei einer Abmahnung? Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung!
Hinweis: Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.