BGH stärkt die Rechte einzelner Wohnungseigentümer
Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und entsteht einem Wohnungseigentümer hierdurch ein Schaden am Sondereigentum oder dessen Nutzung, kann ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft bestehen
Sachverhalt:
Die Eigentümerin einer Wohnung mit Ober- und Dachgeschoss verpachtete das ausgebaute Dachgeschoss separat. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs untersagt hatte, kündigte sie den Pachtvertrag und verlangte Ersatz des entstandenen Pachtausfalls.
Entscheidung:
Der BGH stellte klar, dass die Gemeinschaft das Gemeinschaftseigentum dauerhaft in einem Zustand erhalten muss, der den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entspricht. Dazu gehört auch die Einhaltung von Brandschutzvorschriften und die Herstellung eines erforderlichen zweiten Rettungswegs. Unterbleiben notwendige Maßnahmen pflichtwidrig, kann die Gemeinschaft für daraus entstehende Schäden haften.
Praxisrelevanz:
Eine Haftung entsteht nicht bereits mit dem Vorliegen eines Mangels, sondern ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gemeinschaft die erforderliche Maßnahme bei ordnungsmäßiger Verwaltung hätte beschließen und umsetzen müssen. Maßgeblich sind daher insbesondere die Kenntnis der Gemeinschaft vom Mangel sowie die Frage, ab wann eine Beschlussfassung möglich und geboten gewesen wäre.
Hinweis:
Ein Mitverschulden des betroffenen Eigentümers kann den Schadensersatzanspruch mindern, etwa wenn dieser nicht ausreichend auf die Beseitigung des Mangels hingewirkt oder erforderliche Beschlussanträge nicht gestellt hat. aktiv verfolgt und dokumentiert, verbessert seine Position in einem späteren Schadensersatzprozess erheblich.