Wer ist zuständig, wenn sich Balkonteile lösen? Nach der Teilungserklärung sind es die Sondereigentümer. Der BGH sagt: Die WEG muss im Zweifel am Ende trotzdem ran.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) darf (und ggf. sogar muss) eine Balkonsanierung auch dann beschließen, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind.
Mehrere Balkone des Gebäudes sind im verhandelten Fall sanierungsbedürftig. Die darunter liegende Grünfläche wurde wegen ablösender Betonteile gesperrt. Nach der Teilungserklärung waren die Wohnungen samt der Balkone Sondereigentum. Jeder Wohnungseigentümer hat sie auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung fanden drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten keine Mehrheit. Eine Sanierung wurde nicht beschlossen.
Gegen diese Beschlüsse klagte ein Mitglied der WEG. Sowohl vor dem AG Oldenburg als auch vor dem LG Itzehoe ohne Erfolg: Beide Gerichte verneinten eine Verwaltungskompetenz der WEG für die Sanierungsmaßnahmen. Die Teilungserklärung weise sie eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Somit sei die WEG nicht berechtigt, über Sanierungsmaßnahmen an diesen Balkonen zu entscheiden.
BGH hebt Negativbeschlüsse über die Sanierungsmaßnahmen auf
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen, so der BGH.
Eine Vereinbarung, durch die die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Balkone) auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen wird, ändert nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen an solchen Gebäudeteilen.
Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig, verbleibt es bei der zugleich vereinbarten Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer.
Der BGH betonte, dass diese Sichtweise dem Interesse aller Parteien entspreche: Da die WEG verkehrssicherungspflichtig sei, sei es im Interesse aller Wohnungseigentümer, einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand des gesamten Gebäudes sicherzustellen, gerade im Hinblick auf etwaige Haftungsrisiken, die die WEG als Ganze treffen würden.
Dringender Sanierungsbedarf verpflichtet WEG sogar zum Einschreiten
Der BGH ging sogar einen Schritt weiter: In Fällen, in denen eine Sanierung dringend notwendig sei, habe die WEG nicht nur das Recht, sondern sogar die Pflicht, selbst tätig zu werden.
Das sei auch hier der Fall: Durch den Zustand der Balkone drohten Schäden auch an anderen Teilen des Gebäudes, außerdem bestünden Sicherheitsrisiken für Dritte. Zudem betreffe die Sanierungspflicht gleich mehrere Eigentümer auf einmal, was ein koordiniertes Einschreiten der WEG ebenfalls notwendig mache. Es habe daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, alle drei Varianten abzulehnen und es einfach bei der Sperrung der Grünflächen zu belassen.
Am Ende bleibt die WEG zuständig. beck-aktuell, 24.04.2026 (abgerufen von https://www.beck-aktuell.de/node/196956)