Wenn’s ums Geld geht
Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage sind „gerecht“ zu verteilen
Was ist „gerecht“? Vor dieser Frage stehen alle, wenn es um die Zuordnung von Kosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer geht.
Die konservative Eigentümergemeinschaft rüttelt nicht an den Festlegungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Vereinbart ist vereinbart – schließlich gilt hier grundsätzlich der gesetzliche Verteilungsmaßstab nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEMoG).
Nun hat der Gesetzgeber aber im Dezember 2020 den Eigentümern die Entscheidungsfreiheit gegeben, selbstständig eine Kostenzuordnung zu beschließen.
Mit der Neufassung des § 16 WEG haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen über den Einzelfall hinaus abweichend von der Gemeinschaftsordnung zu verteilen. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels liegt im Ermessen der Gemeinschaft. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss führt zu neuer Kostenaufteilung für Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums.
Der Gemeinschaft hatte man in der Rechtsprechung eine weitreichende Entscheidungsfreiheit eingeräumt. Bislang gab es nur das Gebot, die Kostenverteilung nicht willkürlich zu ändern.
Eine „kreative“ Eigentümergemeinschaft hat im folgenden Fall (BGH Urteil vom 24.04.2026 (Az. V ZR 50/25) ) zu einer Grundsatzentscheidung des BGH zugunsten der Eigentümer kleiner Wohnungen geführt. Ausgangspunkt ist das Urteil zur Kostenverteilung einer Heizungserneuerung zulasten der Eigentümer kleinerer Wohnungen.
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung zum alleinigen Kriterium – Willkürverbot – aufgegeben. Maßgeblich ist nun, ob der gewählte Schlüssel den Interessen aller Eigentümer fair und sachgerecht entspricht.
Die Wohnungseigentümer haben für die Instandsetzung der Heizungsanlage eine abgeänderte Kostenverteilung von bisher Miteigentumsanteilen (MEA) auf die Anzahl der Wohnungen beschlossen mit der Konsequenz, dass jede Sondereigentumseinheit die gleichen Kosten tragen soll.
Es ist nachvollziehbar, dass es bei nahezu jeder geänderten Kostenverteilung „Gewinner und Verlierer“ geben wird. Sie darf aber nie zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen.
Der BGH sagt: Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss widerspricht im Allgemeinen dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angemessen ist und insbesondere zu einer führt. Die richterliche Kontrolle sei nicht mehr auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.
Diesen Beschluss hat der BGH im Revisionsverfahren aufgehoben mit der Begründung, dass die Umstellung auf die Verteilung nach Einheiten jedenfalls dann gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, wenn die ursprünglich vereinbarte Verteilung nach MEA (bzw. Wohnfläche) wegen unterschiedlicher Wohnungsgrößen zu einer relevanten Abänderung der Kostenverteilung führt.
Bei unterschiedlich großen Wohnungen entspricht es regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen per Mehrheitsbeschluss nach dem Objektprinzip (pauschal nach Einheiten) statt nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen umzulegen.
Im vorliegenden Fall wäre die Kostenbelastung einer kleineren Wohnung nach Miteigentumsanteilen 1.075,00 € gewesen; bei gleichmäßiger Verteilung nach 15 Wohnungen aber 1.666,67 €, mithin 55% höher.
Nach Auffassung des BGH muss gar nicht mal eine derartige Erhöhung im Raum stehen. Es reicht vielmehr eine Kostenerhöhung von „um die 5 %“ aus, die sich aus der Verteilung nach Wohneinheiten ergäbe. Bereits dann sieht der BGH eine signifikante, im Ergebnis unzumutbare Mehrbelastung.
Das gilt jedenfalls für Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, weil der BGH davon ausgeht, dass sich der Wertzuwachs bei Erhaltungsmaßnahmen für größere Wohnungen deutlicher höher auswirkt als bei kleineren Wohnungen, also eine Korrelation zwischen Wohnungsgröße (Nutzen der Maßnahme) und Investitionsvolumen (anteilige Kostenbelastung) besteht.
Fazit: Der Begriff der „Willkürkontrolle“ hat sich für das neue Recht insbesondere hinsichtlich der erweiterten Beschlusskompetenzen für Erhaltungsmaßnahmen als eher missverständlich erwiesen. An ihm wird deshalb nicht weiter festgehalten. In der Sache war und ist für die richterliche Kontrolle einer mehrheitlichen Änderung der Kostenverteilung stets entscheidend, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein muss und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen darf.
Der BGH hat mit Urteil vom 24.04.2026 (Az. V ZR 50/25) in diesem Sonderfall entschieden.