Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass die WEG Beschlüsse durchgesetzt werden

BGH Urteil V ZR 125/ 17 vom 08.06.2018

 

Ein Eigentümer beklagt einen Feuchteschaden in seinem Sondereigentum, die aus einem ursächlichen Mangel am Gemeinschaftseigentum resultieren. Die von der Gemeinschaft beschlossene Abdichtung des Mauerwerkes wird durch den Werkunternehmer nicht vollständig ausgeführt. Der klagende Eigentümer weist den Verwalter auf diesen Mangel hin, ohne dass dieser etwas unternimmt und gegen den Auftragnehmer vorgeht. Die Ursachen für den Feuchteschaden sind nicht beseitigt. Die Erstattung von Mietausfall und Gutachterkosten fordert er nunmehr von der Eigentümergemeinschaft, da der Beschluss nicht vollständig umgesetzt sei. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lehnt die Kostenerstattung ab und bekommt nach mehreren Instanzen vom BGH Recht.

Nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern der Verwalter habe seine Pflichten verletzt. Er hätte auf die vollständige Erledigung der beauftragten Leistung drängen müssen. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen treffe allein den Verwalter und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, so der BGH in seiner Begründung.

Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Mehrheitsbeschluss auf die Sanierung feuchter Wände aus Kostengründen zu verzichten ist nichtig.

BGH V ZR 203/ 17 vom 04.05.2018

 

Die Eigentümer eines Hamburger Altbaus hatten sich mehrheitlich gegen eine Sanierung der Außenwände ausgesprochen, obwohl es unstrittig war, dass der Putz großflächig abbröckelte und die Wände stark durchfeuchtet waren. Die Eigentümer meinten, dass es bei Altbauten durchaus üblich sei, wenn mit den Jahren die Wände Feuchtigkeit aufnehmen. Eine Sanierung wurde aus Kostengründen abgelehnt, obwohl die Räume im Souterrain u.a. durch Naturheilpraxis und weitere Gewerbetreibende genutzt werden.

Der BGH hat nun entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft sehr wohl per Gesetz verpflichtet ist, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und notfalls zu sanieren, insbesondere dann, wenn diese als Geschäftsräume genutzt werden.

Verwalter Widerruft seine Zustimmung zum Kaufvertrag- Grundbuchamt verweigert Eintragung im Grundbuch - Übertragung des Wohneigentums trotz Notarvertrag gescheitert

OLG München, Beschluss vom 31.05.2017 -34 Wx 386/16 (die Rechtsbeschwerde wird zur Rechtsfortbildung zugelassen)

Im vorliegenden Fall ist laut Teilungserklärung die Veräußerung des Eigentums nur mit der „Billigung des Verwalters“ statthaft. Eine klassische Veräußerungsbeschränkung nach §12 WEG, die in vielen Teilungserklärungen üblicherweise enthalten ist. Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes wird den Eigentümern allerdings frei gestellt, mit Hilfe eines Mehrheitsbeschlusses diese Regelung der Teilungserklärung aufzuheben. Beabsichtigt wird mit diesen Veräußerungsbeschränkung Personen vom Kauf, und damit Eintritt in die Eigentümergemeinschaft, auszuschließen, bei denen Liquiditätsprobleme  voraussehbar sind, oder die eine Gefährdung des Hausfriedens befürchten lassen.

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Im o.g. Verfahren hat der Verwalter dem beauftragten Notar seine Zustimmung zum Verkauf erteilt, der daraufhin die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt und vollzogen hat.

Einen Monat darauf widerruft der Verwalter seine Zustimmung per Fax gegenüber dem Notar und dem Grundbuchamt.

Der Notar geht dennoch davon aus, dass das Grundbuchamt mit der vorab erteilten Verwalterzustimmung  die von ihm beantragte Auflassung im Grundbuch einzutragen hat. Das G.-Amt verweigert die Eintragung mit einer Zwischenverfügung, da aus ihrer Sicht nunmehr der Nachweis der Verwalterzustimmung fehle. Auch das zuständige Amtsgericht schließt sich der Meinung des Notars an, die Zustimmung des Verwalters sei wirksam erfolgt, der Widerruf hingegen sei unwirksam.

Da das Urteil noch nicht rechtskräftig wurde hat das Grundbuchamt der Beschwerde dennoch nicht abgeholfen.

Das OLG München bestätigt mit o.g. Beschluss die Auffassung des Grundbuchamtes und erklärt, dass die Zustimmungserklärung des Verwalters auf ein dingliches Geschäft noch widerrufen werden kann, auch wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt wurde. Die Gründe, die zu einem Meinungsumschwung beim Verwalter führten, waren nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Es kam ausschließlich darauf an, ob eine Zustimmung wirksam erteilt wurde oder der Widerruf rechtsverbindlich ist.

Das OLG München argumentiert, dass die Übertragung von Wohneigentum ein mehraktiges Rechtsgeschäft darstellt, und erst mit der Eintragung im Grundbuch „vorgenommen“ ist. Der Bundesgerichtshof hat den Übertragungszeitpunkt auf den Eingang des Eintragungsantrages vorverlegt. Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter seinen Widerruf noch vor dem Eintragungsantrag des Notars beim Grundbuchamt erklärt (auch ein Fax sei formgerecht, so das OLG). Die Eigentumsvormerkung mit der vormals erteilten Verwalterzustimmung sei nicht maßgeblich.

Das OLG ist sich bewusst, „dass die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung in der Rechtswissenschaft kontrovers diskutiert wird und aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu fehlt. Die Rechtsbeschwerde wird zur Rechtsfortbildung zugelassen.“

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Wann ist ein Mietverhältnis wegen unzumutbarer Härte fortzusetzen? (ibr-online)

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

Der Bundesgerichtshof
© BGH

(15.03.2017) Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, in welchem Umfang sich Gerichte mit vom Mieter vorgetragenen Härtegründen bei der Entscheidung über eine Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB auseinanderzusetzen haben.

Sachverhalt und Prozessverlauf:
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Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der (im Verlauf des Rechtsstreits verstorbene) Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohne und beabsichtige, diese Wohnung und die Wohnung der Beklagten zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. 
Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter anderem geltend, der Sohn könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie - die Beklagten - die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen. 

Die von den Erben des bisherigen Vermieters weiterverfolgte Räumungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts könnten die Beklagten insbesondere auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB nicht verlangen. Zwar könne das Vorbringen der Beklagten zu den Härtegründen als wahr unterstellt werden. Gleichwohl verdienten diese keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite, nicht länger auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwesen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnverhältnissen leben oder sich auf die Dachgeschosswohnung verweisen lassen zu müssen. 
Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klagabweisungsbegehren weiter. 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner heutigen Entscheidung die besondere Bedeutung unterstrichen, die bei der Prüfung von Härtegründen nach § 574 Abs. 1 BGB der sorgfältigen Sachverhaltsfeststellung und Interessengewichtung zukommt. Insbesondere darf eine (vermeintliche) Wahrunterstellung vorgetragener Härtegründe nicht dazu führen, dass es das Gericht zum Nachteil des Mieters unterlässt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von dessen betroffenen Interessen zu verschaffen. 

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer an sich an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei müssen sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen. 

Dies hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zwar zutreffend erkannt. Es hat sich dann jedoch darauf beschränkt, den Beklagtenvortrag zu den Härtegründen formal als wahr zu unterstellen und anschließend zu dem Ergebnis zu gelangen, dass diese Härten keinesfalls Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdienten. Damit hat es das Berufungsgericht unterlassen, sich inhaltlich mit der im Beklagtenvortrag zum Ausdruck gekommenen existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung in der gebotenen Weise auseinanderzusetzen. 

Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Macht ein Mieter - wie hier - derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies versetzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. 

Nachdem die insoweit notwendigen Feststellungen bislang unterblieben sind, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

(Quelle: BGH)

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Gehbehinderter 80 Jähriger in eigener Plattenbauwohnung gefangen

14.01.2017  Fahrstuhleinbau scheitert an Genehmigung aller Miteigentümer (BGH, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16)

Selten zuvor hat ein Bundesgerichtsurteil zum Wohneigentum derartige öffentliche Beachtung gefunden. Es ist schon gleichzusetzen mit der Medienpräsenz die dem ständig qualmenden und vor Gericht klagenden Mieter auf seinem Balkon zugute kommt, und beinhaltet doch eine ganz andere Dimension. Auch wenn der Volltext des Urteils zum heutigen Tag noch nicht vorliegt wird in dieser Einzelfallentscheidung deutlich, dass Wohnungseigentumsgesetz zwar die Rechte jedes Eigentümers schützt, aber nicht verhindert, dass ein Einzelner den Willen der Mehrheit blockieren kann. Das ist im Grundsatz bei jeder baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums der Fall, und sei es, dass Herr X die vorgeschlagene und von der Mehrheit gewollte neue Fassadenfarbe ablehnt da er sich an das immer dunkler werdende Grau so gewöhnt hat. Selbst Schuld, meint das Gericht, wenn du in Cottbus eine im fünften Obergeschoss gelegene Plattenbauwohnung ohne Aufzug erworben hast. Gibt es eine Gegenstimme zum geplanten Einbau hast du keine Chance, auch wenn du alle Kosten selbst übernehmen würdest. Ein Zugeständnis allgemeiner Art hat der BGH gemacht. Bei einer erheblichen Gehbehinderung wird die Abwägung in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen. Bis zum fünften Stockwerk undenkbar. Zum Außenaufzug, der ja bei einem Fünfgeschosser durchaus ein Wohnungswert erhöhender Faktor ist, steht eine BGH Entscheidung zur erforderlichen Mehrheit aus. Symptomatisch für das in die Jahre gekommene Gesetz. Viele Eigentümergemeinschaften beschäftigen die Gerichte und warten auf höchstrichterliche Entscheidungen. Es wird höchste Zeit, das Gesetz den Erfordernissen anzupassen. Der BGH dazu:„Sollte die Politik Ältere besser stellen wollen, wäre das aber über eine Gesetzesänderung möglich.“ Das heutige Gesetz ermöglicht keine andere Auslegung.

Lothar Blaschke

Vorsitzender des VDWE e.V.

BGH, Urteil vom 05.10.16,  Az.: VIII ZR 222/15

BGB § 556b Abs. 1 Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

BGB § 307 Bb, Cc In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel - 2 - "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

Verwalterwahl bedarf mindestens drei Vergleichsangebote

LG Dortmund 14.06.2016 1 S 455/15

Das Gericht urteilt abweichend von der bisher allgemein anerkannten Rechtsauffassung, dass Vergleichsangebote auch bei einer Wiederwahl eines Verwalters nötig sind, werden die Leistungen von anderen Verwaltern „spürbar günstiger“ angeboten.

Aus unserer Beratungserfahrung ist dieses Urteil bezüglich der Verwalterwahl kritisch zu sehen. Unumstritten werden die Vergleichsangebote bei einer Wahl eines neuen Verwalters zwingend erforderlich. Zumindest bei einer Wiederwahl des alten Verwalters sollte das Honorar an zweiter Stelle der Beurteilung stehen. Wem nützt ein neuer kostengünstigerer Verwalter, an den man sich möglicherweise fünf Jahre bindet, wenn die Qualität seiner Arbeit seinen Honorarforderungen entspricht. „Wer billig kauft, kauft zweimal“, diese Erfahrung muss man nicht mehrmals machen! Das hat auch der BGH mit seinem Beschluss vom 01.04.2011, V ZR 96/10 so gesehen- „Alternativangebote seien bei der Wiederwahl des Verwalters entbehrlich“.

Bestellung des Verwalters ohne gleichzeitige Regelung zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen ist anfechtbar

BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 -V ZR 114/14

 

Die Eigentümergemeinschaft fasst folgender Beschluss:

„Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keine Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar 2013.“

Rechtsprechung des BGH:

Es widerspricht nach überwiegender Ansicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln.

Der Senat hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind. Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden.

Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist. Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.