VDWE erarbeitet Themensammlung zur praxisnahen Novellierung des WEG (Oktober 2018)

Das Wohnungseigentumsrecht in seiner aktuellen Fassung setzt Grenzen, die den Eigentümern den Umgang mit ihren Rechten und Möglichkeiten unnötig schwer, langwierig und kompliziert macht. Dies hält unserer Erfahrung davon ab, erspartes Vermögen in eine Eigentumswohnung zu stecken oder hierfür einen Kredit aufzunehmen. Die Erhöhung der Eigentumsquote, hier speziell des Anteils an Wohneigentum, darf nicht durch ein nicht mehr zeitgemäßes und unzureichendes Gesetz behindert werden. Älteren Wohnungseigentümern muss die Möglichkeit gegeben sein, ihre selbstgeschaffenen Altersvorsorge auch in Zukunft nutzen zu können. Jungen Familien muss der Anreiz geboten werden, auf einer gefestigten, modernen gesetzlichen Grundlage, eigenen Wohnraum zu erwerben.

Unsere  Vorschläge zeigen die Nöte der Wohnungseigentümer und diese kommen, an Hand des Zuarbeitens erkennbar, fast ausschließlich von Seiten der Selbstnutzer. Kapitalanleger scheinen mit der jetzigen Gesetzeslage weitestgehend zufrieden oder möglicherweise desinteressiert zu sein. Von Ihnen liegen nur sehr wenige Anregungen, meist im Hinblick auf die werdenden Eigentümergemeinschaften, vor. Wir glauben, dass eine Gesetzesänderung in unserem Sinne die Attraktivität des Wohneigentums fördern wird.

Wir haben mit unserer Zuarbeit folgende Schwerpunkte gesetzt:

-       Schutz der Rechte des Wohnungskäufers in der werdenden WEG gegenüber dem Bauträger und Mehrheitseigentümer

-       Schutz der Rechte des Wohnungseigentümers in der Bestandsgemeinschaft vor größeren Kapitalanlegern (=Mehrheitseigentümer)

-       bessere Kontrollmöglichkeiten der Eigentümer gegenüber dem Verwalter

-       Schaffung gesetzlicher Regelung zu verschiedenen in der Rechtsprechung einhellig anerkannten Punkten, zu Schaffung von mehr Transparenz und Rechtssicherheit für die Wohnungseigentümer, insbesondere zum Thema Jahresabrechnung

-       Förderung der Kommunikationsmöglichkeiten der Eigentümer untereinander

-       Beschleunigung und Vereinfachung der Durchsetzung von  Instandsetzung und Instandhaltung bei bestehenden Schäden an der Immobilie

-       Pflicht zur langfristigen Planung von Instandsetzung und Instandhaltung für eine bessere Bewirtschaftung,  ggf. auch Modernisierung von Bestandsimmobilien

Das Wohnungseigentumsgesetz steht auf dem Prüfstand

Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz und das Bayerische Staatsministerium der Justiz legen Diskussionsentwurf für eine Reform des Gesetzes vor

An vielen Stellen hakt es gewaltig, das 1951 in der Bundesrepublik verabschiedete Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Im Jahr 2007 wurde mit einer umfassenden, aber wie bereits damals von Experten bemängelt, dennoch unzureichenden Reform versucht, dieses Gesetz den völlig veränderten Bedingungen anzupassen. Bei allen Bemühungen, das Gesetz entspricht nicht mehr unserer Zeit. Weder der Wohnungseigentümer, noch der interessierte Verwalter sind glücklich über die gesetzlichen Regelungen. Wer behält noch den Überblick über die aktuell gültige Rechtsprechung? Dem Wirrwarr und der permanenten Unsicherheit wegen immer widersprüchlicheren Gesetzesauslegungen muss ein Ende gesetzt werden. Denken Sie nur an die Nachrüstung eines Aufzuges. Nach gesetzlicher Definition ist das eindeutig eine Modernisierung, die 2007eingebaut wurde, um nicht mehr die Zustimmung aller Eigentümer als Grundvoraussetzung einer Beschlussfassung zu benötigen. Was macht der BGH mit seinem Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16 daraus?

Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel auch dann einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.“

Das und ähnliche Beispiele haben offensichtlich nun auch endlich den Gesetzgeber dazu gebracht, das bestehenden Wohnungseigentumsgesetzes auf den Prüfstand zu stellen.

Die Justizministerinnen und Justizminister haben sich auf einer Konferenz am 6. und 7. Juni 2018 dafür ausgesprochen, das Wohnungseigentumsrecht zu reformieren, um das Wohneigentum wieder attraktiver zu machen.

 „Insbesondere der altersbedingten Veränderung der Gesellschaft, der gleichberechtigten Teilhabe von Menschen mit Behinderung, dem Einbruchschutz, der

energetischen Sanierung und der Förderung der Elektromobilität (ist) Rechnung zu

tragen.“

Darüber hinaus sollen neue gesetzliche Grundlagen

- für eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

- zu erleichterten Sanierungen von Wohneigentumsanlagen

geschaffen werden.

 

Eine länderoffene Arbeitsgruppe unter Führung der Bayern und des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz hat einen Diskussionsentwurf zu einem

„Gesetz zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht" und ein

„Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ vorgelegt.

Beide Vorlagen können Sie im vollen Wortlaut unserer Seite einsehen einsehen.

Diskussionsentwurf Reform WEG - Stand 25.04.2018

DiskEntwurf_Aenderung WEG und Mietrecht_Barrierefreiheit und Ladeinfrastruktur

Wir wollen uns nicht mit zaghaften Schritten zur Novellierung zufriedengeben.

Unser Ziel besteht darin, Rechtsunsicherheiten auszuräumen, um das Wohneigentum zukunftsfähig zu entwickeln. Eine zweite Chance dazu wird uns so schnell nicht wieder geboten.

Unterstützen Sie uns und teilen Sie uns bitte, auch völlig ungefiltert, Ihre Erfahrungen und Probleme per Mail-Fax-Post, oder auch mündlich mit. Wir sind überzeugt, dass wir mit Ihrer Hilfe wesentliche Impulse an die Arbeitsgruppe weiterleiten können.

Um die Fristsetzung 10. September 2018 für unsere Zuarbeit einzuhalten, bitten wir um Ihre Anregungen bis zum 31.08.2018.

Vielen Dank!

Lothar Blaschke

Vorsitzender VDWE

Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnungsverwalter

Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:

Artikel 1

Änderung der Gewerbeordnung

Die Gewerbeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Februar 1999 (BGBl. I S. 202), die durch Artikel 4 Absatz 58 des Gesetzes vom 18. Juli 2016 (BGBl. I S. 1666) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

1.       Die Inhaltsübersicht wird wie folgt geändert:

§ 34 c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung
(1) Wer ewerbsmäßig das  gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1

Mehr…

  Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten (Wohnimmobilienverwalter)" bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde.

Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 betreiben will, den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann.

 Der Entwurf des Gesetzes – Drucksache 18/10190-  sah vor, „dass die Erlaubnis gleichfalls zu versagen ist, wenn der Wohnungsverwalter nicht durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweist, dass er die Sachkunde über die fachlichen und rechtlichen Grundlagen besitzt, die für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder für die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 notwendig ist.“

Die Forderung zum Sachkundenachweis  wurde im verabschiedeten Gesetzestext durch die Weiterbildungspflicht ersetzt.

2a) Gewerbetreibende nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4  sind verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren weiterzubilden; das gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen.

Darüber hinaus wurde die Gewerbeordnung um folgende Vorschriften ergänzt:

Absatz 3 Satz 1 wird wie folgt gefasst: „Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates, soweit zum Schutz der Allgemeinheit und der Auftraggeber erforderlich, Vorschriften erlassen

1. über den Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei der Ausübung des Gewerbes, insbesondere die Pflicht,

a) ausreichende Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen, sofern der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder verwendet,

b) die erhaltenen Vermögenswerte des Auftraggebers getrennt zu verwalten,

c) nach der Ausführung des Auftrages dem Auftraggeber Rechnung zu legen,

d) der zuständigen Behörde Anzeige beim Wechsel der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen zu erstatten und hierbei bestimmte Angaben zu machen,

e) dem Auftraggeber die für die Beurteilung des Auftrages und des zu vermittelnden oder nachzuweisenden Vertrages jeweils notwendigen Informationen schriftlich oder mündlich zu geben,

f) Bücher zu führen einschließlich der Aufzeichnung von Daten über einzelne Geschäftsvorgänge sowie über die Auftraggeber;

2. zum Umfang an die nach Absatz 2 Nummer 3 erforderliche Haftpflichtversicherung und zu ihren inhaltlichen Anforderungen, insbesondere über die Höhe der Mindestversicherungssummen, die Bestimmung der zuständigen Behörde im Sinne des § 117 Absatz 2 des Versicherungsvertragsgesetzes, über den Nachweis über das Bestehen der Haftpflichtversicherung und Anzeigepflichten des Versicherungsunternehmens gegenüber den Behörden;

3. über die Verpflichtung des Gewerbetreibenden und der beschäftigten Personen nach Absatz 2a zu einer regelmäßigen Weiterbildung, einschließlich

                a) der Befreiung von der Weiterbildungsverpflichtung

                b) der gegenüber der zuständigen Behörde zu erbringenden Nachweise und

c) der Informationspflichten gegenüber dem Auftraggeber über die berufliche Qualifikation und absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen.

§ 161 Übergangsregelungen zu § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4

Gewerbetreibende, die am … [einsetzen: Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes] Wohnimmobilien verwaltet haben und diese Tätigkeit nach dem … [einsetzen: Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes] weiterhin ausüben wollen, sind verpflichtet, bis zum … [einsetzen: Datum des ersten Tages des siebten auf in Krafttreten folgenden Kalendermonats dieses Gesetzes] eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 zu beantragen.

L.B.

Weniger…

Neues vom Gesetzgeber

Ab 1.11.2016          

·         Keine Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung bei Auszug erforderlich

"Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften", das der Bundestag beschlossen und dem der Bundesrat am 23.9.2016 zugestimmt hat. Das Gesetz tritt zum 1.11.2016 in Kraft.

Ab dem 1.11.2016 entfällt die Pflicht einer Vermieterbescheinigung bei Auszug.

Die neue Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung wurde zu 01.11.2015 eingeführt, um Scheinanmeldungen zu verhindern. Der Gesetzgeber bessert nun nach und schafft Zeit- und Arbeitsersparnis für den Vermieter.

Der Vermieter bzw. Wohnungsgeber kann die Bescheinigung beim Einwohnermeldeamt auch elektronisch abgeben.

Zum 1.11.2015 ist das neue Meldegesetz in Kraft getreten. Seitdem sind Vermieter verpflichtet, Mietern sowohl den Einzug als auch den Auszug zu bestätigen (sog. Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung). Diese Bescheinigung muss der Mieter beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Ziel der Regelung ist es, Scheinanmeldungen zu vermeiden.

Gesetzesentwurf der Bundesregierung

 „Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter (18/10190)“

 Drucksache 18/8084 Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN