- Entscheidungen des BGH im Jahr 2025
| Januar | Werbungskostenabzug (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) für Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung der Mittel statthaft. | BFH Urteil IX R 19/24 |
| Februar | Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (oder Sondernutzungsrecht) sich nicht in dem betroffenen Gebäudeteil befinden, können entgegen einer bestehenden Vereinbarung nicht mit Erhaltungskosten belastet werden | BGH vom 14.02.2025, V ZR 236/23 |
| Änderung der Kostenverteilung sei zulässig, wenn die bisherige Verteilung einzelne Wohnungseigentümer unbillig privilegiert habe, während der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt (sachlicher Grund). | BGH vom 14.02.2025, V ZR 128/23 | |
| Beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen. | BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24 | |
| März | Jede beabsichtigte bauliche Veränderung bedarf vorab der Beschlussfassung. Ohne Genehmigung droht ein Beseitigungsanspruch. | BGH, Urteil vom 21.03.2025 – V ZR 1/24 |
| Einem WE wird der Einbau eines Klimagerätes gestattet. Das schließt nicht aus, dass Eigentümer nach Inbetriebnahme Abwehransprüche geltend machen können, wenn z. B. der Lärmpegel die zulässigen Lärmschutzbedingungen überschreitet. Die Gemeinschaft kann den zulässigen Gebrauch zu einem späteren Zeitpunkt durch ergänzende Bestimmungen konkretisieren. | BGH, Urteil vom 28.03.2025 V ZR 105/24 | |
| April | Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. | BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24 |
| Mai | Der Bauträger erwirbt selbst eine Gewerbeeinheit und verstößt bei der Fertigstellung gegen Herstellungsverpflichtungen in der Baubeschreibung durch zusätzliche Einbauten, wie Flüssiggastank, Lüftungsanlage, Kühlaggregat (Schwarzbau). Erst nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums können die (werdenden) Eigentümer klagen. Im Gegensatz dazu steht ein BGH-Urteil, nach dem auch jeder Sondereigentümer klagen kann, wenn das SE durch einen Schwarzbau gestört wird. | BGH, Urteil vom 16.05.2025 – V ZR 270/23 |
| Eine bauliche Veränderung muss gestattet werden, wenn durch die Baumaßnahme selbst keine unbillige Benachteiligung von Miteigentümern eintritt. Die befürchteten negativen Auswirkungen beim späteren Gebrauch kann die Gemeinschaft später durch Beschluss eingrenzen. (Split-Klimagerät) | BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24 | |
| Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel. | BGH, Urteil vom 23.05.2025- V ZR 36/24 | |
| Juli | Ein Urteil hinterlässt mehr Fragen als Antworten. Der BGH urteilt, dass eine juristische Person als Verwaltungsbeirat bestellt werden kann (hier eine Gemeinde), wenn sie Wohnungseigentümer ist. Deren gesetzlicher Vertreter oder bevollmächtigter Mitarbeiter dürfen als Nichteigentümer nicht gewählt werden. Die Bestellung der ungeeigneten Person wäre unwirksam und nicht nur anfechtbar. | BGH, Urteil vom 04.07.2025 V ZR 225/24 |
| Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern. Die Vergütung 300 € netto je Anwaltsstunde und 150 € netto je Sekretariatsstunde liegt in den zulässigen Grenzen. | BGH, Urteil vom 18.07.2025 V ZR 76/24 | |
| August | Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. | BGH, Urteil vom 06.08. 2025 VIII ZR 250/23 |
| September | Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. | BGH, Urteil vom 26.09.2025 V ZR 108/24 |
| Jahresabrechnung- Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet. | BGH, Urteil vom 26. September 2025 V ZR 206/24 | |
| Oktober | Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist. (hier: nachträgliche Genehmigung!) Die Nutzung eines Kellerraums als Hobbyraum ist zulässig, soweit sie nicht mehr stört als eine Nutzung als Lager oder Abstellraum. Demgegenüber ist eine Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken ausgeschlossen. | BGH, Urteil vom 10. Oktober 2025 V ZR 192/24 |
| November | Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung). | BGH, Urteil vom 14. November 2025 V ZR 190/24 |
- Entscheidungen des BGH im Jahr 2024
| Januar | Verwalter hat Baumaßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen | BGH v. 26.01.2024, V ZR 162/22 |
| Februar | BGH entscheidet zugunsten der Barrierefreiheit | BGH v. 09.02.2024, V ZR 244/22 BGH v. 09.02.2024, V ZR 33/23 |
| Verwalterlose Zweiergemeinschaft | BGH v. 09.02.2024, V ZR 6/23 | |
| Vergemeinschaftung der Rechte gegen den Bauträger | BGH v. 23.02.2024, V ZR 132/23 | |
| Voraussetzungen der öffentlichen Zustellung | BGH v. 22.02.2024, V ZR 117/23 | |
| März | Eigentum an Mehrfachparkern | BGH v. 23.02.2024, V ZR 132/23 |
| COVID-19, Vertreterversammlung | BGH v. 08.03.2024, ZR 80/23 | |
| Teilungserklärung, die ein Bauen ohne Beschluss gestattet, ist zulässig. Öffentlich-rechtliche Baurechtsvorschriften bleiben maßgebend | BGH v. 08.03.2024, V ZR 119/23 | |
| Grundbuchbeschwerde | BGH v. 21.03.2024, V ZB 10/23 | |
| Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssel | BGH v. 22.03.2024, V ZR 81/23 | |
| Änderung der Kostenverteilung kann später neu beschlossen werden | BGH v. 22.03.2024, V ZR 87/23 | |
| Klage gegen GdW-Zustimmung Verkauf | BGH v. 22.03.2024, V ZR 141/23 | |
| April | Nichtzulassungsbeschwerde wegen zu geringen Streitwert abgelehnt | BGH v. 11.04.2024, V ZR 206/23 |
| Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldet die Jahresabrechnung | BGH v. 19.04.2024, V ZR 167/23 | |
| Juni | WE kann von der Gemeinschaft der WE Erhaltungsmaßnahmen fordern | BGH v. 21.06.2024, V ZR 79/23 |
| Juli | Gartenhaus auf Gemeinschaftseigentum | BGH v. 19.07.2024, V ZR 226/23 |
| Auch bei Gericht geht nicht immer alles seinen Gang – Kläger muss nachfragen, um bei Untätigkeit eine Verjährung zu verhindern. | BGH v. 19.07.2024, V ZR 139/23 | |
| Genehmigung der Jahresabrechnung | BGH v. 19.07.2024, V ZR 102/23 | |
| Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist | BGH v. 18.07.204, V ZB 79/23 | |
| Erweiterung der Verwalterrechte | BGH v. 05.07.2024, V ZR 241/23 | |
| Verwaltervertrag schützt nicht die Wohnungseigentümer | BGH v. 05.07.2024, V ZR 34/24 | |
| September | Hinweise zu Hybridversammlungen | BGH v. 20.09.2024, V ZR 123/23 |
| Grundlagen des Zweitbeschlusses | BGH v. 20.09.2024, V ZR 235/23 | |
| Abrechnungsmängel | BGH v. 20.09.2024, V ZR 195/23 | |
| Oktober | Auch bei Gericht geht nicht immer alles seinen Gang-Kläger muss nachfragen, um bei Untätigkeit eine Verjährung zu verhindern. | BGH v. 25.10.2024, V ZR 17/24 |
| Aufstellung eines Gedenksteins ist eine bauliche Veränderung, der als ein einzelnes Element den Charakter des Ziergartens nicht verändert | BGH v. 11.10.2024, V ZR 22/24 | |
| Klageabweisung, denn allein „Rechtsanwalt“ ist keine Unterschrift | BGH v. 11.10.2024, V ZR 261/23 | |
| November | Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung der Kosten zu beschließen, auch wenn dadurch Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden | BGH v. 15.11.2024, V ZR 239/23 |
| Grundbuchamt verweigert nach acht Monaten zurecht Eintragung der Teilungserklärung wegen fehlendem und nicht nachgereichtem Aufteilungsplan. | BGH v. 28.11.2024, V ZB 24/23 | |
| Dezember | Stecken gebliebener Bau | BGH v. 20.12.2024, V ZR 243/23 |