Eigene Untätigkeit verhindert spätere Schadenersatzansprüche. Trotz Feuchtigkeitsschäden allein gelassen? Eigentümer lehnen es ab, sich damit zu befassen.
Feuchtigkeitsschäden im Sonder- oder hier Teileigentum finden ihre Ursache oft im mangelhaften Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer hat nicht die Aufgabe diese Kausalität zu beweisen oder selbst geeignete Maßnahmen vorzuschlagen. Es ist ausreichend wenn er im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mit einem Beschlussantrag von seinen Miteigentümern eine Grundsatzentscheidung verlangt, dass diese sich mit der Sanierung der Feuchtigkeit seines Teileigentums befassen. Die Eigentümergemeinschaft lehnt das im konkreten Fall im Jahr 2011 ab. Ist der Teileigentümer durch einen Negativbeschluss recht- und hilflos dem Wohlwollen der Gemeinschaft ausgesetzt?
Auch wenn die meisten Eigentümer eine Auseinandersetzung mit den Miteigentümern scheuen, bei berechtigten Forderungen müssen diese beharrlich und konsequent weiter verfolgt werden. Dem Beschlussantrag hätten die Wohnungseigentümer zustimmen müssen, da der Beschlussantrag ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das rechtfertigt eine fristgerechte Anfechtung des Negativbeschlusses und eine Beschlussersetzung nach § 21 Abs.8 WEG (so auch LG Nürnberg-Fürth, Endurteil v. 20.03.2019 – 14 S 3883/18 WEG).
Selbst nach Fristablauf besteht für den Eigentümer die Möglichkeit sein Verlangen erneut der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 02.03.2012, Az. V ZR 174/11 entschieden. „Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sog. Negativbeschluss, entfaltet in der Regel keine Sperrwirkung bezüglich inhaltsgleicher Anträge.“
Der Kläger im Verfahren des Bundesgerichtshofes V ZR 63/19 hat keine dieser Möglichkeiten ergriffen. Er hat sechs Jahre die Untätigkeit der ET-Gemeinschaft geduldet uns stellt nun Schadensersatzansprüche, die ihm durch die langjährigen Feuchtigkeitsschäden entstanden sind.
Im Beschluss vom 14.November 2019 weist der Bundesgerichtshof eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision eines Landgerichtsurteils (LG Frankfurt am Main vom 31. Januar 2019) zurück. In der kurzgefassten Entscheidung sind zwei Punkte wesentlich.
Anders als das Berufungsgericht vertritt der BGH die Auffassung, dass nach § 21 Abs. 4 WEG von den Wohnungseigentümern eine Grundsatzentscheidung verlangt werden kann, ohne dass vom Antragsteller bereits konkrete Sanierungsmaßnahmen gefordert werden. Der Anspruch auf Schadensersatz scheitert daran, dass er den Negativbeschluss aus dem Jahr 2011 nicht angefochten und weiter verfolgt hat, ja die folgenden sechs Jahre sogar untätig geblieben ist.
Sein Schadensersatzverlangen sei deshalb rechtsmissbräuchlich.
