Beide Urteile des BGH sind weitere Bausteine bei der rechtlichen Bewertung zur Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen. In beiden Verfahren wurden bei Mietbeginn dem jeweiligen Kläger (Mieter) vom beklagten Vermieter eine unrenovierte Wohnung überlassen., Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag waren in beiden Fällen unwirksam. An dieser Stelle Auszugsweise die Pressemitteilung Nr.90/20 der Pressestelle des BGH.
Im vermieterfreundliche Urteil zum Verfahren VIII ZR 163/18 hatte die 18. Zivilkammer beim LG Berlin die Forderung des Mieters zur Kostenübernahme für Renovierungsarbeiten durch den Vermieter abgelehnt. “Ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischenzeitlich “verkommen” und “Substanzschäden” vorzubeugen sei. Dafür sei nichts ersichtlich.” Die Kläger haben bei Mietbeginn diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert. “Eine Renovierung auf Kosten des Vermieters führe zu einer deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung, welche die Beklagte nicht schulde. ” so das Landgericht Berlin.
Auch im Verfahren VIII ZR 270/18 hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen. In diesem Verfahren gab die 63. Zivilkammer beim LG Berlin allerdings dem Kläger recht. Auch hier bekräftigt das Gericht den Grundsatz , dass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss richtet. Danach wäre die Klägerin (Vermieterin) aufgrund der unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang (analog dem obigen Urteil). Die weitere Beweisführung , nun zu Gunsten des Mieters, ist mutig, um es vorsichtig auszudrücken. “Jedoch sei in Fällen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen – jedoch unwirksamen – “Renovierungsprogramm”, wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, spiegelbildlich festhalten lassen.”
Für den Mieter sei das Renivierungsprogramm unwirksam- den Vermieter verpflichtet es aber zur Handlung- eine zumindest merkwürdige Sicht der 63. Kammer des LG Berlin (Meinung des Autors L. Blaschke).
Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Werde dem Mieter eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenem finanziellen Ausgleich überlassen tritt an Steller einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters. “Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.” Den Vermieter trifft “….eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.” Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel noch sinnvoll. Mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen erhält eine Wohnung einen besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn, und liegt im jeweiligen Interessen der Vertragspartner.
Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine “frische” Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Der BGH setzt auf die Vernunft beider Vertragsparteien sich über das Wie, den Umfang und damit über die Höhe der nun zu teilenden Kosten zu einigen. Was geschieht mit den Unvernünftigen?
Lothar Blaschke
