Rauchwarnmelder-Wartungskosten auf Mieter umlegbar?

Wartungskosten Rauchwarnmelder = sonstige Betriebskosten, auf Mieter umlegbar?

LG München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20 (nicht rechtskräftig)

In einem bereits im Jahr 2001 geschlossenen Mietvertrag wurde die Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Zu den sonstigen Betriebskosten heißt es im Mietvertrag: : “Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden”

In der Abrechnung der Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 hat der Eigentümer erstmalig 16,35 Euro für “Rauchwarnmelder” abgerechnet. Gesetzlich war er verpflichtet Rauchwarnmelder zu installieren und diese jährlich einer Funktionskontrolle zu unterziehen. “. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt, da für Rauchwarnmelder 2001 im betreffenden Bundesland keine gesetzliche Pflicht bestand. Von daher ist die Beklagte (Mieter) der Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. Trotz Feststellung des Amtsgerichtes, dass die neu entstandenen Kosten “für die Kontrolle von Betriebsfähigkeiten und Betriebssicherheit” der installierten Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten aufgrund der Mehrbelastungsklausel umlagefähig sind, beharrt die Beklagte auf ihrem Standpunkt.

Das Landgericht München I hat in einer umfassenden Begründung unter Einbeziehung diverser, auch unterschiedlich bewerteter Urteile festgestellt:

• • Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind sonstigen Betriebskosten                                                                                                                                   Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, sind nach überwiegender und zutreffender Ansicht (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient und die dadurch verursachten Kosten deshalb als “sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten” i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen sind (BGH, Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06)
  • die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB. Die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar
  • “sonstigen Betriebskosten” sind im Einzelnen zu benennen                                                                                                                                            Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die “sonstigen Betriebskosten” im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03).

• • Nach einer verbreiteten Ansicht ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, die aufgrund einer (duldungspflichtigen) Modernisierungsmaßnahme neu entstandene Betriebskosten auf den Mieter ohne eine vertragliche Grundlage umzulegen.

Da es sich im vorliegenden Fall sowohl um eine, vom Mieter zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handelt (BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14), als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten ist, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig.

Nach Auffassung des Landgerichts hat der Eigentümer dennoch keinen Anspruch auf Wartungskosten in der Abrechnung für das Jahr 2018.  Durch die Umlage nachträglich neu entstandener Betriebskosten wird der Mietvertrag (einseitig) geändert. Nach § 560 Abs. 4 BGB „Veränderungen von Betriebskosten“ … kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Auf Grund der fehlenden „Erhöhungserklärung” des Vermieters (16,35 Euro für “Rauchwarnmelder” ist als Erklärung zu dürftig und nicht ausreichend) ist das Verfahren vor dem Landgericht verloren gegangen. Die Wartung der Rauchwarnmelder ist ihm zumindest für das Abrechnungsjahr 2018 teuer zu stehen bekommen.