Gesetz schafft Erleichterungen und Erhöht das Risiko für inaktive Eigentümer
Das seit dem 01.12.2020 geltende neue Wohnungseigentumsgesetz, jetzt Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), hat nicht nur den Namen geändert. Viele Wohnungseigentümer werden vermutlich erstmals nach den immer wieder ausgesetzten Eigentümerversammlungen in den nächsten Tagen/Wochen ihre Einladungen zur ETV erhalten. Gilt es doch, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und sonstige Vorhaben zu beschließen.
Was ist WEMoG geregelt, was ist grundsätzlich neu, was wurde übernommen, worauf sollten Eigentümer (… und Verwaltungen!) achten? (siehe auch Link – Gesetzestext)
- Organisatorische Regelung
Verwaltung beruft mind. 1x im Jahr die ETV in Textform ein. Das kann neben einem Brief oder Fax nun auch per E-Mail erfolgen und bedarf keiner Unterschrift.
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden. (Vorratsbeschluss!)
Die Ladungsfrist beträgt nun im Regelfall mindesten drei Wochen.
Unverändert bleiben die Vorgaben, dass über die in der Versammlung gefasste Beschlüsse unverzüglich eine Niederschrift anzufertigen ist. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Auch die Beschluss-Sammlung ist weiter zu führen.
- Beschlussfähigkeit entfällt
In der Vergangenheit haben viele ET-Gemeinschaften zu einer Sonderregelung greifen müssen, um auf Grund mangelnder Beteiligung überhaupt Beschlüsse fassen zu können, Stichpunkt Zweitversammlung.
Der Gesetzgeber hat dem einen Riegel vorgeschoben und hat konsequent festgelegt, dass jede ET- Versammlung beschlussfähig ist, sofern mindestens ein stimmberechtigter Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Ein Szenario, der Verwalter mangels Interesse allein im Tagungsraum, wird vorstellbar. Hat er nur eine Vollmacht in den Unterlagen kann er Beschluss für Beschluss verlesen, mit der Vollmachtsstimme die Entscheidung herbeiführen und den Beschluss verkündet. Bis auf ganz wenige Ausnahmen, so bei einigen baulichen Veränderungen, ist diese eine Stimme ausreichend, um mit der damit vorhandenen einfachen Mehrheit über das Wohl und Wehe der Gemeinschaft zu entscheiden.
Desinteresse wird konsequent betraft, ob uns das gefällt oder nicht.
- Vollmacht (Vertretungsvollmacht)
Es entsprach rechtlicher Vorgaben und Vereinbarungen (Gemeinschaftsordnungen), dass jeder in der Versammlung anwesende Eigentümer verlangen konnte, Vollmachten im Original einsehen zu dürfen. Das WEMoG verfügt unter Beschlussfassung im § 25 (3), dass Vollmachten zu ihrer Gültigkeit lediglich in Textform vorliegen müssen. Skeptikern, die damit grundsätzlich einen Manipulationsverdacht hegen sei gesagt, dass das Bürgerliche Gesetzbuch keine Formvorgaben für eine Vollmacht vorsieht. Im Wohnungseigentum gilt hingegen ab sofort, dass die Vertretungsurkunde (Vollmacht) zwar nicht zwingend im Original, aber in Textform vorliegen muss. E- Mail, Kopien, Ausdrucke erfüllen bereits die Anforderungen einer Einsichtnahme.
- Onlineteilnahme
Die gerade in Pandemiezeiten schmerzlich vermisste Möglichkeiten, an der Eigentümerversammlung auch online teilnehmen zu können, eröffnet das WEMoG. Die sofortige Umsetzung scheiterte aber an der Bedingung, vorab einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Nur mit einem Mehrheitsbeschluss kann die Eigentümergemeinschaft ihren Eigentümern diese Möglichkeit einräumen, was auch zukünftig, insbesondere für Kapitalanleger, von Interesse sein sollte. „Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oderteilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können (§ 23 (1.2) WEMoG).“
Alles basiert auf Freiwilligkeit, ein Zwang ist ausgeschlossen. Die Eigentümergemeinschaft ist vor der Beschlussfassung gut beraten, sich mit den unterschiedlichen technischen Zugangsmöglichkeiten zu befassen, und einen verbindlichen Standard für ihre Gemeinschaft festzulegen.
Auch wenn nach dem Gesetz nur die Onlineteilnahme an der Eigentümerversammlung ermöglicht wird, ist damit eine reine Onlineversammlung nicht ausgeschlossen. Es ist unverständlich, wenn in den bisherigen Veröffentlichungen grundsätzlich von der Pflicht einer Präsenzversammlung mit Onlinezugang ausgegangen wird. Nutzen alle Eigentümer nach einer Beschlussfassung ihr Recht auf Onlineteilnahme, wird daraus zwangläufig eine Onlineversammlung. Sicher ist das derzeit nur in einem sehr begrenzten Umfang vorstellbar und auf der Grundlage einer Vereinbarung möglich. Das WEMoG ist aber auf die Zukunft ausgerichtet – dann wird die Ausnahme vermutlich zur Normalität.
- Umlaufbeschluss
Alternativ zur Beschlussfassung im Rahmen der Eigentümerversammlung, ist es weiterhin möglich, einen Umlaufbeschluss zu fassen. Die Hürden zum Erlangen der Bestandskraft wurden aber deutlich reduziert. Für ein konkretes Vorhaben kann die Eigentümergemeinschaft vorab beschließen, dass der nachfolgende Umlaufbeschluss bereits mit der Zustimmung einer einfachen Mehrheit der Eigentümer angenommen ist. Auch hier genügt die Textform zur Stimmenabgabe.
Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (Umlaufbeschluss 23.3 WEMoG).
Weiterführende Informationen, ergänzende Hinweise und und praktische Tipps für unsere Mitglieder:
Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG):
(Die neuen Regelungen sind in den Gesetzestext eingearbeitet und wurden zur besseren Erkennbarkeit farblich hervorgehoben)