Zerstritten, zerrüttet, die Gemeinschaft existiert nur auf dem Papier
Wohnungseigentum gibt es ausschließlich im Verbund in einer Gemeinschaft. Der übliche Weg-Eigentümerversammlung, Mehrheitsbeschlüsse, Wirtschaftsplan, stellt eine Zwei-Personen-Gemeinschaften vor hohe Hürden, wenn keine Einigung zu erzielen ist. Im Extremfall ist der Bestand des Gemeinschaftseigentums gefährdet, oder, wie im folgenden Fall dargestellt, die Gaslieferung wegen nicht ausreichender Mittel für die Abbuchung in Gefahr.
Einer von den beiden Eigentümern hat einen Wirtschaftsplan erstellt und für seinen Miteigentümer, zur Liquiditätssicherung der Gemeinschaft, für das Wirtschaftsjahr 2022 ein monatliches Hausgeld von jeweils 230 Euro veranschlagt. Der Wirtschaftsplan wurde bislang nicht beschlossen, der Miteigentümer verweigert die Hausgeldzahlung in der geforderten Höhe.
Der eingeschlagenen Weg, den Miteigentümer mit einem Gerichtsbeschluss zur Zahlung seines Hausgeldes in der geforderten Höhe zu zwingen, hat sich mit dem Beschluss des LG Frankfurt vom 17.05.2022, 2-13 T 27/22 als untauglich erwiesen.
Auch in verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaften kann kein Eigentümer unmittelbar Ansprüche einklagen.
“Ein Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes kommt nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern (nur) der Gemeinschaft zu. Diese ist alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes (BGH NJW-RR 2017, 855). Nur sie kann den Anspruch geltend machen.”
Hinzu kommt, dass es grundsätzlich keine Hausgeldforderung geben kann, wenn es an der Grundlage, dem beschlossenen Wirtschaftsplan mit den Vorschüssen zur Kostentragung und der Rücklagen fehlt.
“Der begehrte Zahlungsanspruch kann bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil es an einem beschlossenen Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 fehlt. Ohne einen entsprechenden Beschluss besteht allerdings keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer Hausgeldforderungen zu erfüllen, denn der beschlossene Wirtschaftsplan bildet insoweit die Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch, so dass es vor der Beschlussfassung an einer beizutreibenden Forderung fehlt.
Unter der Geltung des seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht folgen Zahlungsansprüche ausweislich des eindeutigen Wortlautes nur aus Beschlüssen über die Vorschüsse zur Kostentragung und der Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG) oder den Nachschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG). Für einen daneben bestehenden gesetzlichen Anspruch besteht jedenfalls nunmehr keine Handhabe mehr.”
Welche Möglichkeiten verbleiben dem “aktiven” Eigentümer einer 2er WEG?
Beruhigend zu wissen, dass das Landgericht Frankfurt dem gescheiterten Kläger den Weg aufgezeigt hat, wie bei der Blockadehaltung seines Miteigentümers zu verfahren wäre.
“Daher hätten die Antragsteller zunächst eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG) erheben müssen, um insoweit einen Wirtschaftsplan in Kraft zu setzen.
(Vertretung des Verbandes durch die verbliebenen Eigentümer bei Klagen gegen ihre Mitglieder)
“In Eilfällen, insbesondere wenn – wie hier – die Gemeinschaft Liquiditätsprobleme hat, kommt insoweit auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Ob dann durch eine einstweilige Verfügung lediglich eine Sonderumlage zur Herstellung der Liquidität beschlossen werden kann, wie das Amtsgericht meint, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Allerdings dürfte im Regelfall eine fortlaufende Zahlungsverpflichtung für die Wohnungseigentümer weniger belastend sein, als eine einmalige Verpflichtung durch eine Sonderumlage die Liquidität der Gemeinschaft bis zum voraussichtlichen Abschluss eines Hauptsacheverfahrens sicherzustellen, zumal die Beschlussersetzungsklage als Gestaltungsklage eine Zahlungsverpflichtung erst nach rechtskräftigem Verfahrensabschluss begründet. Dies wird im Regelfall erst nach Ablauf des Wirtschaftsplanjahres der Fall sein.”
