Vereinfachtes Umlaufverfahren ermöglicht Mehrheitsbeschluss
Der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes versucht, in die Zukunft zu schauen, ohne bewährte Prinzipien völlig aufzugeben. Es bleibt dabei, Belange der Gemeinschaft werden in der Eigentümerversammlung per Beschluss entschieden. Nichts ersetzt dieses Gremium, nichts ersetzt das Prinzip einer Beschlussfassung. Bereits nach altem WEG war es allerdings möglich, auch ohne Versammlung einen Beschluss zu fassen. Die Schwierigkeit bestand darin, dass alle Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag schriftlich zustimmen mussten, um ihn bestandskräftig werden zu lassen. In größeren Eigentümergemeinschaften scheiterte das Vorhaben meist an der fehlenden Allstimmigkeit, so dass zumindest dort der Umlaufbeschluss ein Schattendasein fristete.
Das kann sich nach dem neuen WEMoG vollständig ändern. Nach § 23 (3) ist auch ohne Versammlung ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Textform ist laut § 126 b BGB eine „lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist“ und die „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ (Bsp.: Mail) wird, und keiner Unterschrift (= bisherige Schriftform) bedarf.
Schwieriger ist die Passage „für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt“ einzuordnen. Vermutlich wird die rechtssichere Lesart erst nach einigen Gerichtsurteilen deutlich. Ist ein einzelner Gegenstand mit einem einzigen Umlaufbeschluss gleichzusetzen oder kann ich in der Eigentümerversammlung ein bestimmtes Vorhaben, Bsp.: Dachsanierung, beschließen, für deren konkreter Umsetzung die ETG darauffolgend, wenn nötig, in mehreren Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entscheiden möchte? Die zweite Auslegung erscheint plausibel.
Nach der gegenwärtigen herrschenden Meinung ist es nicht möglich, in der Eigentümerversammlung einen Grundsatzbeschluss zu fassen, dass zukünftig alle Umlaufbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft mit einer einfache Mehrheit Bestandskraft erlangen. Er muss immer mit einem konkreten Vorhaben in Verbindung stehen.
Um eine Anfechtung zu vermeiden, sollte eine Mindestfrist von drei Wochen, oder analog der Einladungsfrist, zur Stimmenabgabe festgelegt werden. Es ist anzugeben, an welchen Adressat die Stimmenabgabe zu erfolgen hat (Anschrift, Mailadresse). Nach Zugang ist die Stimmenabgabe unwiderruflich. Der Beschluss ist nach Ablauf der Frist zu verkünden.
