Umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen-Belegeinsicht kann nicht verweigert werden
Welche Unterlagen darf der Eigentümer einsehen
Als Wohnungseigentümer besteht gegenüber dem Verwalter das Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Davon umfasst sind Unterlagen über Verträge mit Dritten, Kontoauszüge, Hausgeldrückstände, Vollmachten in der Eigentümerversammlung und Ähnliches. Es besteht auch der Anspruch auf Mitteilung aller aktuellen Miteigentümer. Der Verwalter hat aus dem Verwaltervertrag eine Pflicht zur Führung der Eigentümerliste. Der Verwalter ist verpflichtet, auf Nachfrage dem Wohnungseigentümer die aktuelle Auflistung aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer zur Verfügung zu stellen. Jeder Wohnungseigentümer besitzt jedenfalls aus dem Verwaltungsvertrag einen Individualanspruch auf jederzeitige Herausgabe einer Eigentümerliste gegen den Verwalter. Die Liste muss den Vor- und Nachnamen sowie die Adresse und sonstigen Kontakten eines Wohnungseigentümers enthalten.
Es bedarf weder eines rechtlichen Interesses (keine Angabe von Gründen notwendig), noch kann die Einsichtnahme durch den Verwalter grundlos verweigert werden.
Ein Ausschluss ist nur gegeben, wenn die Einsichtnahme rechtsmissbräuchlich ist oder dem Schikaneverbot widerspricht.
Wo findet die Einsichtnahme statt?
Es besteht kein Recht, Kopien übersandt zu bekommen. Vielmehr hat die Einsicht am Sitz der WEG-Verwaltung oder in den Räumen eines seiner Bevollmächtigten zu erfolgen. Hat der Verwalter seinen Sitz in einem anderen Ort, besteht nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ein Einsichtsrecht am Ort der verwalteten Immobilie (ganzes Stadtgebiet).
Wie vereinbare ich einen Termin?
Üblicherweise erfolgt die Dokumenteneinsicht nach Voranmeldung zu den Sprechzeiten der Verwaltung. Erhalten Sie keine Reaktion auf eine schriftliche Terminanfrage, müssen Sie von sich aus weiter tätig werden. Es gehört nicht zum guten Ton und ist auch kein Aushängeschild für die Kompetenz einer Verwaltung, auf Anfragen nicht zu reagieren. Zögern Sie in diesem Fall nicht, die Geschäftsräume der Verwaltung zu den Sprechzeiten aufzusuchen.
In letzter Konsequenz-Klage
Kann oder will die Verwaltung die gewünschten Unterlagen am Geschäftssitz nicht vorlegen, kann man vom Tatbestand der ungerechtfertigten Verweigerung des Einsichtsrechts in die Unterlagen ausgehen. Die Herausgabe der Unterlagen, ist in einem Klageverfahren durchzusetzen.
Im Verfahren ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beklagte, da die Verwaltung in ihrem Namen handelt. Wird die Zwangsvollstreckung angeordnet, ist regelmäßig ein Zwangsgeld zu zahlen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss darauf hin ihren Regressanspruch gegen die Verwaltung geltend machen.
Der Wohnungseigentümer kann seinen Anspruch bei Eilbedürftigkeit auch im Wege einstweiliger Verfügung nach durchsetzen.
Lothar Blaschke