…darf der Eigentümer nicht schweigen!

Mieter machen Eigentümer zum “Störer”

Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über ein bestimmtes Maß hinaus zu beeinträchtigen. Die Norm erweitert diese Verpflichtung aber dahin gehend, dass der Eigentümer auf einen Dritten, dem er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, einwirken muss. 

Nachdem die Klägerin  (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 24.03.2023) mit ausbleibenden dauerhaften Erfolgen die Gespräch mit den wechselnden Mietern geführt hatte, beantragt sie den Beklagten (Vermieter) zu verurteilen, es zu unterlassen, dass aus seiner Wohnung Nr. … Stock der … H., Geräusche in die Wohnungen Nr. … und … der Klägerin (ebenda), eindringen, soweit hierdurch Zimmerlautstärke überschritten wird. Sie verlangt vom Miteigentümer dafür Sorge zu tragen, dass kein die Wohnqualität beeinträchtigter Lärm die Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigt.

Für jeden vermietenden Eigentümer ein schwieriges Unterfangen. Er kann immer nur dann gegen die Störung vorgehen, wenn diese aufgetreten sind. Seine Handlungen, Abmahnung, Kündigung… , sind auf die Zukunft gerichtet und bei der Vermietung an Feriengäste nur bedingt anwendbar.  Gleichwohl wirkt der Unterlassungstitel gegen den Eigentümer über das einzelne Mietverhältnis hinaus.

Was ist Lärm, was ist Zimmerlautstärke, welche Rolle spielt das subjektive Empfinden (Geräuschempfindlichkeit)?

Das AG Hamburg hat sich sehr ausführlich mit diesen Fragen auseinandergesetzt und zugunsten der Klägerin entschieden. Von einer Wiederholungsgefahr sei so lange auszugehen, wie der Beklagte nicht dargelegt und bewiesen habe, dass entsprechende Vorkehrungen getroffen seien, die die schädlichen Einwirkungen auf ein Maß reduzieren, das gem. § 906 BGB geduldet werden müsse.

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