Wallbox- Grundlagen für einen Genehmigungsbeschluss   

Gestattungsbeschluss

§ 20 Bauliche Veränderungen

Maßnahmen, die über die ordnungs­mäßige Erhaltung (Instandhaltung, Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind nach dem Gesetz bauliche Veränderungen. Für sogenannte privilegierte Baumaßnahmen gibt es ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren.

§ 20 (2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz und
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
5. (der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte-in Vorbereitung) dienen.                                                                                                                           

Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

• Grundsätzlich bedürfen alle baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einer vorhergehenden Beschlussfassung der WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer = GdWE). Die Gestattung einer privilegierter Maßnahmen liegt nicht in der Hand der Eigentümergemeinschaft.  Für den Antragsteller besteht ein gesetzlich gesicherter Anspruch auf einen Mehrheitsbeschluss. Bei Ablehnung kann er die Beschlussfassung gerichtlich über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG

Die Eigentümergemeinschaft entscheiden also nicht über das „Ob”, sondern das „Wie”, unter welchen Bedingungen und Auflagen ist die Anlage genehmigungsfähig?

Es ist auch aus Haftungsgründen dringend im Vertrauen auf eine ordnungsgemäße Durchführung (hier die Installation einer Wallbox) davon abzuraten, leichtfertige zu Gunsten der Antragssteller zu entscheiden. Sondereigentümer haben bei Beschlüssen über die Durchführung baulicher Veränderungen ein weites Ermessen. Die Zustimmung kann nur dann der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn die Eigentümer überzeugt sind, dass die die Anlage in allen Belangen  sicher betrieben werden kann.

• Ein Gestattungsbeschluss, der die Installation einer elektrischen Ladestation lediglich mit der Auflage „Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebes zur nachfolgenden Entscheidung durch die Verwaltung“ verbindet, wurde durch einen Sondereigentümer zu Recht angefochten, wie das Urteil des LG Frankfurt/Main vom 22.12.2022 zur Installation einer Wallbox (bisher nicht rechtskräftig) zeigt.

Das LG Frankfurt/Main hat sich sehr konsequent mit den Bedingungen und Auflagen für die Genehmigung der Installation einer Wallbox auseinandergesetzt. Welche Anforderungen an die Installation sind zu erfüllen, wie ist die Wartung, Instandsetzung und Erneuerung der Ladestation geregelt? Neben den technischen Bestimmungen und dem Brandschutz ist der Versicherungsschutz zu regeln. Ohne Versicherung keine Wallbox!

• Auszug aus dem Urteil des LG Frankfurt/Main

Aufgrund des Ermessens können die Eigentümer auch Bedingungen und Auflagen für die Durchführung mitbeschließen, wobei das Gesetz aufgrund der Vielgestaltigkeit der denkbaren Fälle keine Vorgaben macht. Zu den möglichen Bedingungen/Auflagen werden dabei insbesondere gezählt: Leistung eines Kostenvorschusses, Verwendung bestimmter Materialien oder Vorgabe von Techniken (z.B. Verlegung unter Putz; Typ der Ladestation), Vorgaben hinsichtlich der Örtlichkeit, Abschluss einer Versicherung, Ausführung durch qualifizierte Fachfirma (vgl. Hügel, BeckOK BGB, 62. Edition, Stand: 1.5.2022, § 20 WEG Rn. 22; Elzer, in: BeckOK WEG, 49. Edition, Stand: 01.07.2022: § 20 Rn. 110, Riecke, ZWE 2022, 20, 29). Ebenso wie die bauliche Veränderung, die gestattet wird, müssen auch Vorgaben hinreichend bestimmt sein. Es muss für jeden klar sein, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen errichtet/verändert/eingebaut wird (Riecke, ZWE 2022, 20, 29). Unter Heranziehung dieser Maßstäbe war der angefochtene Beschluss für ungültig zu er klären, da die vorgesehenen Auflagen auch unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht genügen.