Nach langem Zögern und Zaudern greifen im Dezember 2023 gleich zwei Rechtsgrundlagen, die die Grundlage für ein vergleichbares, akzeptables Qualitätsniveau der WEG-Verwaltungen schaffen sollen.

Wohnimmobilienverwalter müssen auf Anfrage des Auftraggebers unverzüglich in Textform und deutscher Sprache Angaben über die berufsspezifischen Qualifikationen und die in den letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten machen.

Die in der Amtssprache abgefasste Aussage bezieht sich auf die

  • Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter, die bereits am 01.08.2018 in Kraft getreten ist, und den
  • Qualifikationsnachweis „Zertifizierter Verwalter“ ab dem 01.12.2023

Fortbildungsnachweis

(Bundesrat Drucksache 610/17 – Gesetzbeschluss des Deutschen Bundestages)

Schon seit 2018 müssen Miet- und WEG-Verwalter bzw. Immobilienmakler bei einer Behörden-Stichprobe (nach § 34c Gewerbeordnung) ihre Fortbildung belegen können. Gefordert sind 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren. Wir sind bereits im zweiten Dreijahreszyklus, der spätestens am 31.12.2023 endet. Angedroht werden bis zu 5.000 € Ordnungsstrafe, wenn Verwalter trotz Aufforderung der Behörde nicht mitteilen (können), welche Fortbildungen sie absolviert haben.

Die Fortbildungspflicht gilt auch für Angestellte, wenn diese unmittelbar bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirken. Verwalter müssen zudem weitere Anforderungen erfüllen, um in den Beruf einzusteigen und ihn auszuführen. Geregelt wird die Fortbildungspflicht in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). WEG- und Mietverwalter müssen ab dem 1. August 2018 eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung beantragen. Um diese Gewerbeerlaubnis zu bekommen, müssen Sie

als zuverlässig eingestuft werden,

in geordneten Vermögensverhältnissen leben und

eine Berufshaftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden vorweisen können.

Detaillierte Angaben haben wir auf der Homepage des VDWE  eingestellt.

Zertifizierter Verwalter

Nach § 26a Abs. 1 WEMoG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz im Jahr 2021 in einer Rechtsverordnung geregelt. Zum Entwurf hat auch der VDWE eine Stellungnahme eingereicht.

Der Anspruch des Eigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht nach dem Gesetz erstmals ab dem 01.12.2022. Das Bundesministerium für Justiz beantragt im August 2022 aufgrund organisatorischer Probleme, die Pflichteinführung der zertifizierten Verwalter um ein Jahr, auf Ende 2023 zu verschieben. Der VDWE lehnte das ab. Zur Stellungnahme wurden neben dem Bundesgerichtshof gut 20 Institutionen angeschrieben, von denen bei gutwilliger Betrachtung fünf oder sechs die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten. Das Ungleichgewicht war bezeichnend. Nun gibt es wohl kein Zurück mehr. Der „Zertifizierte Verwalter“ mit Prüfungsnachweis, ausgestellt von der IHK, wird kommen. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.

Die o.g. eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt, sodass Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen müssen.

Auf Anfrage des Auftraggebers

Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, ohne Aufforderung die Nachweise vorzulegen, sondern muss erst „auf Anfrage des Auftragsgebers“ handeln. In den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO, Fortbildungsnachweis und dem Nachweis nach § 26a Abs.1 WEMoG „Zertifizierter Verwalter“ ist als Auftraggeber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht jedoch der Mieter einer Wohnimmobilie anzusehen. Die Vertragsbeziehung besteht zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und der Verwaltung. Unberührt davon ist der Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung (zertifizierter Verwalter mit Fortbildungsnachweis).

Fazit

Viel zu lange haben wir gemeinsam darum gerungen, eine Berufszulassung für Verwalter, in Form von einem  Fortbildungsnachweis und einer Zertifizierung durchzusetzen. Wir wissen alle, dass dies noch lange keinen guten Verwalter ausmacht, denn die gibt es in der Mehrzahl auch ohne Zertifizierung. Aber es ist ein notwendiger Schritt, um Eigentümergemeinschaften vor unfähigen Verwaltungen zu schützen, die im Ausnahmefall, zulasten der Eigentümer, wirtschaftlichen Schaden zu verantworten haben.