Der VDWE nimmt seine Verantwortung als Interessenvertreter der „ kleinen“ Wohnungseigentümern, war und bewertet in einer umfangreichen Stellungnahme den Referentenentwurf zum neuen WEG. Bereits zum Diskussionsentwurf zur Reform des WEG aus dem Jahr 2018 hatten wir die Möglichkeit unseren Standpunkt zu vertreten und Vorschläge zur Gesetzesänderung zu unterbreiten. Sowohl im Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe als auch im vorliegenden Referentenentwurf sind Teile unserer Gedanken eingeflossen. Dennoch gibt es ausreichende Gründe den Entwurf in dieser Form nicht zu als Gesetzesvorlage zu unterstützen.

Den Grundgedanken des Referentenentwurfes können wir mittragen, Stärkung und Erweiterung der Rechte der Wohnungseigentümer, effiziente Gestaltung der Verwaltung, klare, an die heutigen Bedingungen angepasste Vorschriften, moderne Kommunikation und erleichterte Mehrheitsentscheidungen. Der immense Aufwand, der mit der geplanten grundlegenden Gesetzesänderung verbunden ist  wäre nur dann gerechtfertigt, wenn damit mittelfristig eine Rechtsgrundlage geschaffen ist, die tatsächlich Streitpotential abbaut und zukunftsweisend die Rechtsposition des Wohnungseigentümers stärkt. Mit dem Entwurf wird der Versuch unternommen das WEG zukunftsweisend und grundlegend zu erneuern. Alle vorgelegten Änderungsvorschläge mögen aus juristischer Sicht folgerichtig und stimmig sein. Sie sind aber zumindest in zwei wesentlichen Fragen aus unserer Sicht nicht praxistauglich und widersprechen elementar den Interessen des Wohnungseigentümers.

  1. Dem Verwalter wird im Entwurf eine alleinige Entscheidungsfreiheit eingeräumt, die ihm nicht zusteht. Dem Verwalter wird im Entwurf die alleinigen Zuständigkeit, d.h. ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft,  für nicht näher definierte gewöhnliche Maßnahmen zugebilligt. Damit wird jeder Wohnungseigentümer per Gesetz in seinen individuellen Rechten in einer nicht hinnehmbaren Form beschnitten. Individualrechte des Eigentümers  sind nicht verhandelbar!

    Der Verwalter muss in seiner Funktion ein Dienstleister der Gemeinschaft und der Eigentümern bleiben. Seine Funktion einem Geschäftsführer gleich zu setzen, ist ein elementarer Eingriff in die Eigentumsrechte. Vielmehr müssen aus Sicht des VDWE rechtlichen Grundlagen vorliegen, die beide Interessenlagen abbilden, die in den zu verhandelnden Verwaltervertrag einfließen. Zum Schutz der Eigentümergemeinschaft muss es dafür klare gesetzliche Vorgaben geben, die die bisher im § 27 festgeschriebenen Rechte und Pflichten der Verwaltung enthalten. Die im neuen § 27 Absatz 2 erteilte Befugnis der Wohnungseigentümer, die Kompetenzen der Verwaltung individuell zu vereinbaren wird ein zahnloser Tiger bleiben, wenn es an Vorgaben für die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters mangelt. Will man auf Vorgaben im Gesetz verzichten, ist aus Sicht des VDWE ein individuell anpassbarer Verwaltervertrag vorzugeben. Eine Vertrauensbasis ist nur in klar abgesteckten Kompetenzen möglich. Und gerade daran mangelt es dem § 27. Die eingeräumte Freizügigkeit wird unweigerlich zu langjährigen rechtlichen Auseinandersetzungen führen, die durch die Modernisierung des Gesetzes gerade vermieden werden sollen. Der Preis ist zu hoch, um mit der eingeräumten Freizügigkeit eine effizientere Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zu erreichen.

  2. Das Konstrukt der rechtsfähigen Gemeinschaft war mit seiner Einführung im Jahr 2007 ein fragiles Gebilde. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat aus Sicht des VDWE daraus eine Rechtsform entwickelt, die sich trotz gewisser Einschränkungen nunmehr bewährt hat. Der Referentenentwurf negiert diese Entwicklung völlig und suggeriert Vorteile durch die beabsichtigte Angleichung an das Verbandsrecht. Mit keiner Gesetzesänderung darf so tiefgreifend in das Individualrecht eines Wohnungseigentümers eingegriffen werden, wie hier beabsichtigt. Wie soll auf dieser Grundlage beispielhaft ein Eigentümer seine Rechte gegenüber dem Verwalter durchsetzen, wenn das ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen soll? Eine derartige Beschneidung von Individualrechten kann der Gesetzgeber bei Abwägung aller Argumente nicht ernsthaft in Erwägung ziehen.

siehe dazu auch Beitrag vom 19.09.2019 – geplante Reform des WEG Kritische Bemerkungen zur Kompetenzerweiterung des Verwalters

VDWE Zuarbeit, Einwände und Korrekturvorschläge zum Referentenentwurf können Sie hier VDWE WEG 2020-02-14 einsehen.

Teilen Sie uns Ihre Meinung mit, unterbreiten Sie Vorschläge und beteiligen Sie sich aktiv an der Gestaltung eines neuen Wohnungseigentumsgesetz.

L.Blaschke

Vorsitzender VDWE e.V.

Referentenentwurf : RefE_WEG-Reform