Verwalterwechsel leicht gemacht

Teil 1  – Wer hat Anspruch auf die vollständigen Verwaltungsunterlagen? (LG Berlin, 13. Oktober 2020 – 85 S 2/19)

Was vor Jahresfrist schwierig wenn nicht gar unmöglich war, ist mit dem WEMoG seit dem 01.12.2020 zugunsten der Eigentümergemeinschaft vereinfacht worden- die Trennung vom Verwalter vor Ablauf der Vertragszeit. “§ 26. (3) WEMoG Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.” Der Grund der Trennung war oft das verloren gegangene Vertrauensverhältnis, wenn es nach der Verwalterbestellung je vorhanden war. Die gut gemeinten Ratschläge für eine festen Beziehung- man prüfe, bevor man sich bindet- gilt auch für die Verwalterauswahl. Machen Sie Ihre Entscheidung nicht von einem vermeintlich niedrigen monatlichen Verwaltergeld abhängig. Kompetenz, Reverenzen, und der persönliche Eindruck bieten keine hundert prozentige Sicherheit, sollten aber als Auswahlkriterien eher im Vordergrund stehen. Eine Trennung im Streit kann zu bösen Überraschungen führen. Der alte Verwalter sieht persönlich gekränkt keine zwingende Notwendigkeit, zeitnah und vollständig die Unterlagen zu übergeben. Die neue Verwaltung kann die WEG nicht ordentlich Verwalten, oder gar keine Abrechnung erstellen, da die ausgeschiedene Verwaltung trotz mehrerer Anschreiben die Herausgabe der kompletten Unterlagen verweigert. Was kann man tun?

Wem gehören die Unterlagen?

Der frühere Verwalter steht kein Zurückbehaltungsrecht zu, so der allgemein gültige Grundsatz. Die Unterlagen stehen im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, und werden nur treuhänderisch verwaltet. Nach § 667 BGB ist der beauftragte Verwalter verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhalten und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat, herauszugeben. Zu allererst gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Über den abgeschlossenen Vertrag geht dieser Anspruch auf den neuen Verwalter über. Teilweise wird die Auffassung vertreten, es handele sich um eine Holschuld. Die Unterlagen seien also im Büro des alten Verwalters abzuholen. Auch wenn das nicht ganz nachvollziehbar ist, sollten Sie dies als letzte Möglichkeit einer außergerichtlichen Einigung nicht unversucht lassen. Verweigert der alte Verwalter die Herausgabe, oder sind die übergebenden Unterlagen nach wie vor unvollständig, ist eine Herausgabeklage gegen den alten Verwalter möglich.

Urteil vom LG Berlin, 13. Oktober 2020 – 85 S 2/19

Dass das kein Selbstläufer ist beweist das Urteil vom LG Berlin, 13. Oktober 2020 – 85 S 2/19. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall per Beschluss als Gemeinschaft ermächtigt worden, den Anspruch der WEG auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen gegenüber der Verwaltung gerichtlich geltend zu machen. Das Gericht bestätigt, dass die alte Verwaltung grundsätzlich alle Verwaltungsunterlagen an die WEG zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben hat. Zeitgleich wurden aber einzelne Herausgabeansprüche als unbegründet abgewiesen (die umfangreiche Darlegung, ob die Abberufung der Verwaltung wegen erheblicher Pflichtverletzung gerechtfertigt war, ist glücklicherweise durch die neue Gesetzgebung vom Tisch). Zurück zu den Unterlagen. Auch wenn ein Rechtsanspruch besteht hat in letzter Konsequenz die klagende Eigentümergemeinschaft zu beweisen, dass die ausscheidende Verwaltung tatsächlich im Besitz der Originale aller Unterlagen, wie Teilungserklärung, deren Änderungen, Baugenehmigung und Abgeschlossenheitsvereinbarung, Verträge mit Dritten u.ä. war. Im o.g. Verfahren hat nämlich die Verwaltung bestritten, jemals im Besitz der Originaldokumente gelangt zu sein. Die für die Besitzerlangung darlegungs- und beweispflichtige Eigentümergemeinschaft hätten insoweit keinen Beweis angetreten, so das Gericht, und ist mit ihrer Forderung gescheitert.

Erfahrenen Verwaltungen wissen bei der Bestellung sehr genau, welche Unterlagen zu übernehmen sind. Es kann aber nicht schaden, wenn die Eigentümer selbst auf die Vollständigkeit achten.