Verwaltungen und Eigentümer in der Pflicht

Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen

Die in nie vermuteten Höhen gestiegenen Energiepreise haben in vielen Fällen den Wirtschaftsplan, und damit die geforderten Vorauszahlungen, für jeden Eigentümer ad absurdum geführt. War 2022 schon eine Katastrophe, wagen nicht einmal unsere Wirtschaftsweisen eine Vorschau auf die Preisentwicklung.

Sparappelle und der Aufruf- greif zum “Waschlappen”, erinnern an längst geglaubte Zeiten des vorherigen Jahrhunderts. Das Unheil hat seinen Lauf genommen, wir müssen uns dem stellen, ob wir wollen, oder nicht.

In erster Linie stehen die Verwaltungen in der Pflicht, eine Aufgabe, um die sie in dieser Situation nicht zu beneiden sind. Wie sichern sie die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Reserven aufgebraucht sind und die Vorauszahlungen, bei diesem Preisgefüge, die Kosten nicht decken? Bei aller Kompetenzerweiterung, die der Gesetzgeber den Verwaltungen mit der Novellierung der Gesetzgebung zugebilligt hat, ist er an eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer gebunden. Ohne Beschluss ist es ihm nicht erlaubt, höhere Vorauszahlungsbeträge, Sonderumlagen o.ä. zu erheben, oder das Rücklagenkonto zu belasten. Die Beschlussfassung ist gut vorzubereiten.

Aber auch der Eigentümer und, falls gewählt, der Verwaltungsbeirat sollten nicht im vollen Vertrauen auf die Verwaltung untätig bleiben. Haben Sie Einblicke in die aktuellen Konditionen der Versorger, in den aktuellen Kassenstand? 

Rechtlich bestehen dazu keine Hindernisse:

  • Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (WEMoG § 18 Absatz 2 Pkt. 4.).

  • Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter beider Durchfüh­rung seiner Aufgaben (WEMoG § 29 Absatz 2 Satz 1).

Handeln Sie gemeinsam, schnell und vorausschauend, um Schaden abzuwenden. Benötigen Sie eine Beschlussfassung zur Sicherung der Zahlungsfähigkeit, sollte die Verwaltung unverzüglich zu einer Eigentümerversammlung einladen. Neben der Anpassung des Wirtschaftsplanes, der Vorauszahlungen, geht es auch um das Ansparen von Reserven und organisatorischen Regelungen zur besseren Handlungsfähigkeit der Verwaltung.

Rücklagen

Die gesetzlich vorgeschrieben Instandhaltungsrücklage hat nur den Namen geändert, neu in: Erhaltungsrücklage. Einzahlungen sind nach wie vor ausschließlich zweckgebundenen Finanzmittel für Erhaltungsmaßnahmen. Die Eigentümer können aber beschließen, dass innerhalb eines Wirtschaftsjahres, bis zu einem festgelegten Höchstbetrag, die Mittel zum Ausgleich von Forderungen Dritter entnommen werden können.  Über die Jahresabrechnung oder mit einer Sonderumlage wird der Fehlbetrag durch Nachzahlungsforderungen ausgeglichen. Die Sonderumlage ist in diesem Fall, über eine außerordentliche Eigentümerversammlung zu beschließen.

Da mit der neuen Gesetzgebung die Rücklagenbildung nicht ausschließlich auf die Erhaltungsrücklage beschränkt ist, besteht die Möglichkeit einer ergänzender Rücklagenbildung, z.Bsp. in Form der Liquiditätsrücklage. Sie kann neu gebildet, und per Beschluss aus der Erhaltungsrücklage entnommen werden, ist damit nicht mehr zweckgebunden, und kann ohne zusätzliche Beschlussfassung zum Ausgleich nicht gedeckter Forderungen verwendet werden. Auch in diesem Fall wird über die Jahresabrechnung der Fehlbetrag durch Nachzahlungsforderungen ausgeglichen. Sie kann jährlich als fester Bestandteil des Wirtschaftsplanes, wie die Erhaltungsrücklage, gebildet werden.

Umlaufbeschluss

Bis zur Neufassung des Gesetzes musste die Alternative zur Eigentümerversammlung, der Umlaufbeschluss, durch die Hände der Eigentümer gehen. Ohne Unterschrift aller Eigentümer konnte er keine Rechtskraft erlangen. Außerhalb überschaubarer Gemeinschaften ein hoffnungsloses Unterfangen. Das hat sich nun geändert, die Textform (nun auch elektronisch möglich) löst die Schriftform ab, für einen einzelnen Tatbestand können die Eigentümer die einfache Mehrheit für einen Umlaufbeschluss als ausreichend erachten. Fassen Sie heute einen entsprechenden vorbereitenden Beschluss, kann die Verwaltung morgen über das gesetzlich vorgegeben Maß hinaus handeln.

Kompetenz der Verwaltung im Vertragsrecht

Um es vorweg zu nehmen, die Verwaltung kann und muss eigenständig handeln, wenn ein Versorger seinen Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kündigt und die Energielieferung ersatzlos einstellt. Schnelles Handeln ist erforderlich, auch wenn automatisch eine dreimonatige Ersatzversorgung mit anschließender Grundversorgung in Kraft tritt. Auch ohne Beschlussfassung ist es Aufgabe der Verwaltung, für eine kostengünstigere Energieversorgung zu sorgen. Sie ist ermächtigt, Versorgungsverträge ohne Beschluss im Namen der Gemeinschaft abzuschließen, wenn diese einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber der Grundversorgung bieten. Die Vertragsbindung muss zeitlich auf maximal ein Jahr begrenzt sein, damit die Eigentümer  bei der nächsten Eigentümerversammlung über den Versorger beschließen können.