Wann habe ich Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter?

So schnell vergeht ein Jahr, wird sich so manch ein Verwalter denken, der seine Zertifizierung durch die IHK vor sich her geschoben hat. Der bisherige Termin, 1. Dezember 2022, wurde um ein Jahr verlängert. Organisatorische Gründe mache eine Terminverschiebung erforderlich, so begründet von den Verwalterverbänden. Denen folgt die Politik, wie so oft, nur zu gern.

Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG i.V.m. § 48 Abs. 4 S. 1 WEG).

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters steht im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Wer an der fachlichen Kompetenz seiner Verwaltung Zweifel hat, sollte das Zertifikat einsehen. Unabhängig davon ist sein Fortbildungsnachweis von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft vorzulegen. Die im Jahr 2018 eingeführte Weiterbildungspflicht bleibt von den neuen Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt.

Ausnahmeregelungen

Die Zertifizierungsregelung gilt nicht, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG)

War der Verwalter bereits zum 1. Dezember 2020 von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt, gilt er in dieser Gemeinschaft noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

Zertifizierungskriterien

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG).

Juristische Personen (z. B. GmbH) und Personengesellschaften (z. B. OHG) dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vergleiche § 27 WEG).

Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen, ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, müssen die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen

Das bedeutet, dass bei einer juristischen Person/Personengesellschaft alle Personen, die mit Verwaltertätigkeiten befasst sind, entweder die Prüfung ablegen müssen oder eine gleichgestellte Qualifikation besitzen müssen, damit sich die juristische Person/Personengesellschaft als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf.

Anerkannte Berufsabschlüsse

Berufsabschlüsse, die der Gesetzgeber dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt:

  • Befähigung zum Richteramt,
  • abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
  • anerkannter Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
  • Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Nur diese Personen dürfen sich ohne IHK-Abschluss als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

Es ist kein Muss, aber wir können davon ausgehen, dass sich nur die Verwaltungen in den nächsten Jahren behaupten können, die Ihre Eignung mit dem IHK-Zertifikat unter Beweis stellen.

Es ist ein Anfang, um den die Verbände der Wohnungseigentümer hart und lange gerungen haben. Das Zertifikat ist aber auch kein Freibrief für den Verwalter, sein Herrschaftswissen gegen die Eigentümer auszuspielen. Nur bei einem agieren auf Augenhöhe, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung möglich. Dazu haben auch die Eigentümergemeinschaften ihren Beitrag zu leisten.

Lothar Blaschke